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Affaires Politiques

La Chambre Immobilière prend sa mission de défense des intérêts de ses membres auprès des instances politiques à cœur. C’est pourquoi nous avons envoyé en fin d’année 2022 un questionnaire portant sur la situation de notre secteur et celle du logement en général, à l’ensemble des partis politiques siégeant à la Chambre des Députés (ADR, CSV, DP, déi Gréng, déi Lénk, LSAP et Piraten). Seul le parti « déi Lenk » n’a pas souhaité participer.

Le but de ce questionnaire consistait à connaître les positions de ces différents partis politiques sur certains sujets que nous estimons de haute importance pour notre secteur en vue des élections législatives 2023 (logement abordable, formations, accès à la propriété, etc.)

Nous tenons ici à remercier les différents partis politiques pour leur engagement et leur participation à cette initiative. En effet, six des sept partis questionnés ont accepté de nous répondre.  

Nous vous invitons à consulter les résultats ci-dessous, repris dans l’ordre alphabétique.

IMPORTANT : Veuillez noter que le programme électoral de certains partis pour les élections législatives 2023 n’est pas encore fixé.

Les positions finales du Parti démocratique en matière de la politique du logement seront arrêtées au fil des semaines prochaines dans le cadre de l’élaboration du programme électoral pour l’année 2023. Ainsi les réponses suivantes se limitent aux positions officielles des partis au moment de la publication, le 06 janvier 2023.

1) Quelles solutions concrètes votre parti politique prévoit-il afin de combler le manque en matière de logement abordable ?

Nous constatons d’abord que chaque mesure prise par ce gouvernement jusqu’à présent dans le dossier du logement a eu pour effet de ralentir la construction de logements et de la rendre encore plus chère. Cette hausse des prix peut se constater tant dans le secteur de l’acquisition que dans celui de la location.

Partant de ce constat, l’ADR propose les mesures suivantes pour combler le manque en matière de logements abordables :

– Simplifier les procédures administratives qui sont actuellement à la fois trop lentes et trop compliquées.

– Ne plus imposer des normes climatiques et énergétiques trop strictes et trop ambitieuses. Les gens devraient avoir plus de liberté. L’Etat peut soutenir financièrement certaines options écologiques, mais ne devrait pas les imposer. 

– Réduire la TVA, actuellement fixée à 17%, sur les logements locatifs. Ces logements, que les investisseurs achètent pour les donner en location, sont catégorisées à tort par le Gouvernement comme “résidences secondaires”. En clair, l’ADR propose de ramener le taux de TVA de 17% à 3%, soit une différence de 14%.

– Adapter le code civil et la loi sur le bail à loyer pour flexibiliser le marché et augmenter la propension des propriétaires à donner leurs biens immobiliers en location ;

°autoriser le contrat de location à durée déterminée, susceptible d’une décision de déguerpissement dans les trois mois si le locataire ne respecte pas un tel contrat contraignant ;

° mentionner dans la loi non seulement le “besoin personnel” du propriétaire comme motif de résiliation d’un contrat de bail, mais aussi la vente de l’immeuble ;

°prolonger la validité de l’agrément nécessaire (si les héritiers sont des organisations caritatives) en cas de succession de 6 à 12 mois pour éviter des obstacles administratifs dus à des délais trop courts ;

– Réintroduire l’amortissement fiscal accéléré tel qu’il a existé avant et de le rendre peut-être encore un peu plus généreux pour encourager les investissements. Ceci concerne tant les taux applicables et les délais impartis que le nombre d’objets immobiliers susceptibles d’être acquis sous le bénéfice d’un tel amortissement fiscal.  

– Créer une liste d’attente unique et transparente tenant compte de divers critères sociaux concrets pour obtenir une image claire, avec des chiffres concrets, des besoins en matière de logements abordables. A partir d’une telle liste, on pourra opérer avec un minimum d’équité et de transparence en matière d’accès au logement abordable.

Le CSV est d’avis que les pouvoirs publics ont leur rôle à jouer afin de contribuer à la création de logement abordable. Pour mieux pouvoir coordonner la création et la gestion de logements abordables le groupe politique CSV propose la création d’une structure nationale “MyLogement” (établissement de droit privé – similaire à la SNHBM).

Il s’agirait d’une structure de conseil, de soutien et d’assistance dans la promotion immobilière sociale avec des compétences et connaissances multiples dans différents domaines tels que  l’administratif, les finances, le juridique, les marchés publics, la technique avec des ressources humaines nécessaires pour encadrer les communes dans les différentes démarches et procédures. Cette structure devrait réunir au profit des communes une cellule d’acquisition de foncier, une cellule d’urbanisation et de réalisation de projets immobiliers et une cellule administrative et de gestion des biens immobiliers.

Une nouvelle législation sur des aides pour des investisseurs privés dans le cadre de la réalisation de logement abordable devra être mise en place. Dans ce contexte le groupe politique CSV a déposé une proposition de loi le 8 juillet 2021 (No 7856) permettant d’associer le secteur privé à la création de logements locatifs à loyer modéré en étendant le bénéfice des aides étatiques aux promoteurs privés qui investissent dans le loge­ment locatif subventionné. L‘octroi et l‘importance des aides de l’État sont assortis d’une série de conditions et d’obligations qui reposent sur une convention à conclure avec le ministre ayant le loge­ment dans ses attributions.  

Afin de combler le manque en matière de logements abordables, nous avons lancé une offensive d’investissement. Grâce aux grands projets d’envergure (p.ex. Wunnen mat der Woolz, NeiSchmelz), une alliance avec les communes (Pacte Logement 2.0 et son Art. 29bis) et le soutien du Fonds spécial de soutien au développement du logement le parc locatif public s’agrandira considérablement.

La promotion et l’extension de la gestion locative sociale permet de compléter ces efforts de la main publique.

En parallèle le marché locatif privé doit être encadré de manière à endiguer certains excès qui remettent en cause la cohésion sociale du pays. Malheureusement, le marché du logement est caractérisé par une forte asymétrie d’informations entre les acteurs, outre le renforcement du rôle des commissions des loyers il faudrait également penser à un meilleur accès à l’information pour les locataires, notamment afin de leur permettre le contrôle par eux-mêmes du plafond légal du loyer.

Des mesures fiscales (impôt national à la mobilisation de terrains et impôt national sur la non-occupation de logements) ainsi que la réforme du remembrement ministérielle devraient mobiliser des terrains et des logements permettant ainsi de dynamiser l’offre et la création de logements disponibles sur le marché.

Le logement constitue pour notre parti un droit élémentaire pour tous les membres de la société, sans distinction. Le droit au toit signifie que chaque citoyen doit pouvoir vivre dans des conditions salubres et avec un minimum de confort.

Pour combler le manque de logements abordables qui affecte surtout les classes moyennes et les catégories socio-économiques défavorisées, notre parti prône la position qu’il faut absolument augmenter l’intervention publique sur le marché immobilier. Concrètement, il faut que l’État dispose d’un parc immobilier beaucoup plus important qui sert de produit de substitution pour les personnes qui ne savent pas se loger sur le marché privé. L’État et les communes doivent construire et faire construire beaucoup plus de logements et les mettre à disposition des personnes exclues du marché privé ou qui se trouvent dans des situations économiques et financières difficiles. Ces logements publics doivent absolument rester sous le contrôle de la main publique, soit par un modèle de location défini par l’État, soit en utilisant les droits de rachat de la main publique, soit par d’autres garanties ou conventions garantissant l’existence de logements abordables.

A combien (en unités) estimez-vous le manque de logement locatif abordable ?

Cela dépend de la croissance démographique et de l’évolution économique du pays. Nous estimons qu’il manque quelque 10 000 logements (pas seulement abordables) par an. Compte tenu du rythme de construction actuel on devrait construire environ 6.000 logements supplémentaires par an. En ce qui concerne de façon plus spécifique le logement locatif abordable, seul le ministère compétent peut donner une réponse précise avec des chiffres concrets.

Dans le dossier soumis au ministère, doivent figurer des pièces attestant de sa qualification, de son honorabilité (extrait de casier judiciaire ou déclaration sur l’honneur), des justificatifs d’assurance ou encore de diplôme.

Ces conditions n’ont pas hélas empêché qu’un certain nombre de professionnels ne fassent pas toujours preuve d’un réel sens de la déontologie.

C’est pourquoi il est vivement conseillé aux particuliers cherchant à louer, acheter ou vendre un logement de s’adresser à des agents, promoteurs ou administrateurs de biens et syndics membres de la Chambre de l’immobilier. En effet, cela signifie qu’ils suivent les règles édictées par le code de déontologie et adhèrent à ses valeurs éthiques. En cas de non-respect, ils risquent d’être traduits devant la commission de discipline.

Une autre solution réside dans le BTS Professions Immobilières.

L’objectif visé est d’avoir 20 – 25% de logements abordables au Luxembourg.

La Stratégie nationale du Logement vise à augmenter considérablement l’offre publique en logements abordables qui, à terme, devraient représenter 20%, donc 10 fois plus qu’il y en a actuellement.


Veuillez noter que le programme électoral du LSAP pour les élections législatives 2023 n’est pas encore fixé et que celui-ci comprendra certainement des propositions concrètes que vous ne retrouverez pas dans nos réponses à ce questionnaire. Nous vous prions donc de comprendre que les réflexions internes au sein du LSAP quant aux mesures à prendre au vu de la situation actuelle sur le marché de l’immobilier n’aboutiront qu’au cours des prochains mois. Les réponses à votre questionnaire, que vous trouverez ci-joint, ne préjugent pas des conclusions qui en seront tirées.

 

En ce qui concerne le besoin en logements locatifs abordables, il faut prendre en considération quelques indicateurs. D’abord, il faut consulter les listes d’attente auprès des promoteurs publics, qui se chiffrent d’après nos dernières informations à plus de dix mille personnes, mais qui ne prennent évidemment pas en compte la totalité des demandes émanant de personnes concernées par la pénurie immobilière.

On peut ajouter à cela les projections démographiques et économiques du Luxembourg pour les prochaines années. Selon les chiffres du STATEC, la croissance démographique s’est chiffrée en 2021 à quelque dix mille personnes, mais il ne s’agit là que d’un solde, pas moins de 25.000 nouveaux habitants étant arrivées au pays en seulement une année. Le taux du seuil de pauvreté se situant à environ 20% et la taille d’un ménage moyen se situant a environ 2, on pourrait estimer les besoins supplémentaires en logements abordables à quelques 2.500 unités de logements par an, rien que pour combler cette demande additionnelle.

La priorité pour notre parti est de d’abord régler la situation des personnes qui se trouvent déjà au  pays et qui attendent leur tour pour pouvoir occuper un logement abordable. Si on constate que la SNHBM et les autres promoteurs publics arrivent à peine à construire 400 unités de logements par an et si on extrapole la différence entre demande et offre sur les dernières 5 années, la liste d’attente du premier paragraphe pourrait être majorée de dix-mille logements.

Enfin, nous estimons que le manque actuel sur le marché locatif abordable, devrait se situer au moins à 20.000 logements, rien que pour combler le trou actuel et sans même tenir compte de la croissance démographique à venir.

Considérez-vous que le subside au loyer est une aide suffisante/adéquate ?

Le plus important, d’après l’ADR, est une politique prospective et réaliste en matière de logement. Si l’État et les communes disposaient d’une offre de logements locatifs adaptée à la croissance démographique, actuellement encouragée par le gouvernement, une telle aide ne serait pas nécessaire.

La subvention loyer est un dispositif pour aider les ménages aux revenus les plus faibles ou modestes à payer leur loyer. Grâce à cette aide la charge financière à supporter par les ménages locataires peut être substantiellement diminuée. Les récentes adaptations concernant la subvention de loyer, suite à une décision prise lors des réunions du Comité de coordination de la tripartite, ont été accueillies favorablement par le groupe politique CSV. Cette aide financière doit régulièrement être adaptée en fonction de l’évolution future des prix de la location au marché privé.

La subvention loyer permet de soulager de manière ciblée et substantielle la charge financière qui pèse sur les ménages à revenus modestes. La reforme de 2022 a permis d’élargir les critères d’accès et d’augmenter les montants alloués.

Tant que les acteurs publics ne disposent pas d’un parc immobilier assez important pour couvrir la demande en logements abordables, la subvention de loyer est un instrument incontournable afin de permettre aux personnes à faible revenu de se loger. Le LSAP approuve les adaptations récentes qui ont élargi les critères d’accès et augmenté les montants alloués dans le cadre de la subvention de loyer.


Veuillez noter que le programme électoral du LSAP pour les élections législatives 2023 n’est pas encore fixé et que celui-ci comprendra certainement des propositions concrètes que vous ne retrouverez pas dans nos réponses à ce questionnaire. Nous vous prions donc de comprendre que les réflexions internes au sein du LSAP quant aux mesures à prendre au vu de la situation actuelle sur le marché de l’immobilier n’aboutiront qu’au cours des prochains mois. Les réponses à votre questionnaire, que vous trouverez ci-joint, ne préjugent pas des conclusions qui en seront tirées.

 

La subvention de loyer est une aide très efficace, dans ce sens qu’elle est ciblée aux personnes qui peuvent seulement louer au Luxembourg, qui ne possèdent aucun bien immobilier et qui gagnent un revenu en-dessous du seuil défini par la loi. Nonobstant, étant donné que le marché locatif est un marché concurrentiel entre locataires, l’aide risque d’augmenter les prix des loyers pour la tranche de locataires qui profitent des subventions. Donc, l’aide à elle seule n’est pas suffisante.

Comment estimez-vous stimuler l’offre de logement abordable ? (voir aussi question 5)

Pour créer des logements vraiment abordables il faut encourager la mise sur le marché d’immeubles destinés à la location. Le nombre de tels logements doit correspondre aux besoins réels, ce qui revient à dire qu’il faut en créer beaucoup. Ce but ne peut être atteint qu’à condition de ne pas augmenter inutilement les coûts de la construction et de ne pas prolonger et compliquer les procédures administratives. Il faut donc créer des logements locatifs à allouer selon des critères sociaux. Par ailleurs, il faut encourager des aides à l’accession à la propriété. Pour ce dernier point, le portage foncier pourrait être une possibilité intéressante, sans exclusivité.

Pour mieux pouvoir développer et coordonner la création et la gestion de logements abordables le groupe politique CSV propose la création d’une structure nationale “MyLogement” (établissement de droit privé – similaire à la SNHBM), telle que plus amplement décrite ci-avant.

Une nouvelle législation sur des aides pour des investisseurs privés dans le cadre de la réalisation de logement abordable devra être mise en place. Dans ce contexte le groupe politique CSV a déposé une proposition de loi le 8 juillet 2021 (No 7856) permettant d’associer le secteur privé au développement de logements locatifs à loyer modéré en étendant le bénéfice des aides étatiques aux promoteurs privés qui investissent dans le loge­ment locatif subventionné. L‘octroi et l‘importance des aides de l’État sont assortis d’une série de conditions et d’obligations qui reposent sur une convention à conclure avec le ministre ayant le loge­ment dans ses attributions.

Dans le but d’accroître l’offre de logements abordables, plusieurs instruments importants ont été introduits au fil des dernières années, dont notamment l’adoption du Pacte logement 2.0 et la création du Fonds spécial de soutien au développement du logement, dont les effets se feront ressentir progressivement dans les années à venir. Notamment, le Pacte logement 2.0 aidera à créer des logements abordables de manière automatique et systématique lors de tout nouveau PAP, tout en permettant une densification de la surface constructible par rapport au PAG. Parallèlement, les investissements dans la réalisation de projets de logement abordable seront maintenus à un niveau élevé à travers le Fonds spécial dans les années à venir. Le DP est d’avis qu’il est important de poursuivre la politique d’investissements ambitieuse jusqu’à présent, voire de renforcer les efforts dans ce domaine, surtout dans le contexte économique actuel. Finalement, pour le DP il est inéluctable de créer davantage de synergies avec le secteur privé afin de dynamiser la construction de logements abordables.

La subvention de loyer, une idée du DP, a été introduite en 2016 pour soutenir de manière ciblée les ménages les moins aisés, qui sont en effet souvent plutôt locataires que propriétaires. À cette fin, elle a été adapté à plusieurs reprises afin d’élargir le cercle des bénéficiaires et d’augmenter le montant de l’aide, une dernière fois dans le cadre de l’accord tripartite du 22 mars 2022.

Voir ci-dessus : afin d’accroître l’offre de logement abordable l’État s’est doté des instruments et des moyens financiers pour investir massivement dans la création d’un parc locatif publique.

Le Pacte Logement 2.0 est l’instrument principal qui a pour objet de stimuler l’offre de logements abordables. S’y ajoutent les aides étatiques aux promoteurs publics et aux acteurs conventionnés qui construisent ou acquièrent des logements abordables destinés à être loués.


Veuillez noter que le programme électoral du LSAP pour les élections législatives 2023 n’est pas encore fixé et que celui-ci comprendra certainement des propositions concrètes que vous ne retrouverez pas dans nos réponses à ce questionnaire. Nous vous prions donc de comprendre que les réflexions internes au sein du LSAP quant aux mesures à prendre au vu de la situation actuelle sur le marché de l’immobilier n’aboutiront qu’au cours des prochains mois. Les réponses à votre questionnaire, que vous trouverez ci-joint, ne préjugent pas des conclusions qui en seront tirées.

 

La réponse la plus simple et la plus directe à cette question est qu’il faut construire plus pour adapter l’offre à la demande. Pour construire plus de logements, il existe des points d’optimisation. D’abord, il faut accélérer les procédures de construction. Notre parti supporte l’idée d’un guichet unique digital qui pourrait être utilisé pour assurer un monitoring efficace de la vitesse de progression des dossiers et pour réunir des informations statistiques sur les délais entre les différentes étapes (allant du PAP et à travers l’autorisation de construire jusqu’à la finition des logements). Une telle plateforme permettrait d’évaluer l‘efficience des procédures, en général, d’en tirer des conclusions objectives, de déterminer en toute objectivité quelles sont les étapes qui prennent le plus de temps, d’en comprendre les raisons pourquoi et d’y remédier.

Ensuite, il est primordial que les terrains qui appartiennent d’ores et déjà à la main publique soient utilisés/viabilisés le plus rapidement possible. Selon la note 29 de l’Observatoire de l’Habitat, l’État et les communes possèdent environ 800 hectares de surfaces constructibles. Il s’agit ici d’un potentiel constructible pour au moins 20.000 unités de logements, voire plus selon la densité, ce qui pourrait combler le manque de logement abordable locatif.

Il est déplorable qu’il n’y ait pas de suivi systématique de la part des acteurs publics sur le nombre de logements en cours de construction, comme le témoigne la réponse obtenue à notre question parlementaire no. 5313 du 30 novembre 2021.

Enfin, il faut surtout construire plus de logements abordables et il faut prioriser les groupes cibles qui peuvent profiter de ces mêmes constructions. Pour que ces logements restent abordables à long terme, il faut une garantie et un contrôle de la part des acteurs publics.

2) Face à une potentielle hausse des loyers, comment protéger les locataires du marché privé ?

 Comme déjà indiqué plus haut, l’ADR considère que c’est la politique du Gouvernement qui est principalement responsable de l’augmentation des prix alors que chaque mesure prise jusqu’à présent par le gouvernement a eu pour effet de ralentir la construction et d’augmenter les coûts. Ce constat vaut également pour le niveau et l’évolution des loyers.  Vu sous cet angle, la réponse réside dans un changement fondamental de la politique gouvernementale en matière du logement.

Le gel des loyers, mesure décidée par le Comité de coordination tripartite de mars 2022 est un bon moyen pour protéger temporairement les locataires contre des augmentations exagérées des loyers. Or, cette mesure est principalement destinée à protéger les ménages à faible revenu, bénéficiaires de la subvention de loyer.

En ce qui concerne la réforme de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, le CSV est favorable à une réévaluation du capital investi pour tenir compte des prix de marché. Le modèle actuellement en vigueur n’est en effet pas appliqué en pratique, de sorte qu’une réforme s’impose. Il convient de mettre en place un système plus réaliste pour évaluer le capital investi. Cependant, au vu de la situation actuelle sur le marché de l’immobilier, les amendements proposés par le gouvernement, risquent de constituer un frein à l’investissement et le CSV remet dès lors en question l’opportunité d’une telle réforme en ce moment.

Un cadre clair et protecteur est nécessaire afin de protéger les locataires du marché privé. Ainsi le projet de loi réformant le bail d’habitation prévoit une généralisation du principe des tiers annuels en cas d’une hausse du loyer supérieur à 10%.

La subvention de loyer vise à réduire le taux d’effort des ménages à faible revenu. Dans la mesure où la part des locataires éligibles pour cette aide gagne en importance, un plafonnement des loyers sur le marché privé devrait éviter que les loyers, qui sont fonction de la capacité financière des locataires, augmentent en parallèle.


Veuillez noter que le programme électoral du LSAP pour les élections législatives 2023 n’est pas encore fixé et que celui-ci comprendra certainement des propositions concrètes que vous ne retrouverez pas dans nos réponses à ce questionnaire. Nous vous prions donc de comprendre que les réflexions internes au sein du LSAP quant aux mesures à prendre au vu de la situation actuelle sur le marché de l’immobilier n’aboutiront qu’au cours des prochains mois. Les réponses à votre questionnaire, que vous trouverez ci-joint, ne préjugent pas des conclusions qui en seront tirées.

 

La meilleure garantie pour un locataire est de louer un bien pour lequel le contrat le protège contre une hausse arbitraire du loyer. Sur le marché privé, les interventions étatiques peuvent encadrer la relation contractuelle entre les bailleurs et les preneurs. Le plafonnement du loyer par rapport au capital investi de 5% (3,5%) en constitue un exemple. Une autre idée serait d’introduire un gel des loyers, avec des dérogations possibles pour des raisons déterminées, pour exemple lors une hausse des taux d’intérêts et donc des mensualités à supporter par les propriétaires.

Quel impact aura un plafonnement (« Deckelung ») des loyers sur les loyers du marché ?

 En ce qui concerne le plafonnement des loyers, nous sommes d’avis que la loi encore en vigueur est une bonne et juste réglementation alors qu’elle se réfère au seuil des 5% du capital investi. Une telle réglementation encourage les investissements. En contrepartie, les 3% de la valeur du marché visés aujourd’hui mènent à une dégradation du logement, ce qui est clairement un désavantage pour le locataire.

Le gel des loyers ne peut que représenter une mesure temporaire, afin de protéger les ménages les plus vulnérables en ce temps de crise et de forte inflation. Concernant le plafonnement de loyer prévu par la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, il conviendra de mettre en place un système équitable tenant compte de l’évolution de marché ainsi que des taux d’intérêts.

Un plafonnement pur et simple des loyers actuels risquerait d’avoir un effet négatif sur l’offre de logements locatifs et la création de nouveaux logements locatifs. Mais un tel plafond n’est pas en discussion, la question est donc purement hypothétique.

L’impact d’un plafonnement des loyers dépendra du mode de calcul choisi. Force est de constater que la limite actuelle des 5% du capital investi n’a guère d’impact sur les loyers du marché. D’une part, le seuil des 5% est largement au-dessus des loyers réels, à moins qu’il s’agisse d’un logement ancien qui n’a pas été rénové et/ou vendu, et donc réévalué au prix du marché, pendant de longues années. D’autre part, le manque de contrôle, de transparence et d’informations accessibles aux locataires font que ce plafond n’est pas appliqué en réalité. Le projet de loi 7642 modifiant la loi sur le bail à usage d’habitation tend à résoudre ces défaillances, notamment en obligeant le bailleur à déclarer le capital investi et en abaissant le plafonnement à 3,5, respectivement à 3% du capital investi. Suite à un jugement récent, il est également proposé d’adapter le coefficient utilisé pour la réévaluation du capital investi. Puisque cette modification rendrait le plafonnement inefficace, le LSAP souhaite un réaménagement de ce mécanisme. Celui-ci doit à la fois être efficace, transparent et contrôlable.


Veuillez noter que le programme électoral du LSAP pour les élections législatives 2023 n’est pas encore fixé et que celui-ci comprendra certainement des propositions concrètes que vous ne retrouverez pas dans nos réponses à ce questionnaire. Nous vous prions donc de comprendre que les réflexions internes au sein du LSAP quant aux mesures à prendre au vu de la situation actuelle sur le marché de l’immobilier n’aboutiront qu’au cours des prochains mois. Les réponses à votre questionnaire, que vous trouverez ci-joint, ne préjugent pas des conclusions qui en seront tirées.

 

La réponse la plus simple et la plus directe à cette question est qu’il faut construire plus pour adapter l’offre à la demande. Pour construire plus de logements, il existe des points d’optimisation. D’abord, il faut accélérer les procédures de construction. Notre parti supporte l’idée d’un guichet unique digital qui pourrait être utilisé pour assurer un monitoring efficace de la vitesse de progression des dossiers et pour réunir des informations statistiques sur les délais entre les différentes étapes (allant du PAP et à travers l’autorisation de construire jusqu’à la finition des logements). Une telle plateforme permettrait d’évaluer l‘efficience des procédures, en général, d’en tirer des conclusions objectives, de déterminer en toute objectivité quelles sont les étapes qui prennent le plus de temps, d’en comprendre les raisons pourquoi et d’y remédier.

Ensuite, il est primordial que les terrains qui appartiennent d’ores et déjà à la main publique soient utilisés/viabilisés le plus rapidement possible. Selon la note 29 de l’Observatoire de l’Habitat, l’État et les communes possèdent environ 800 hectares de surfaces constructibles. Il s’agit ici d’un potentiel constructible pour au moins 20.000 unités de logements, voire plus selon la densité, ce qui pourrait combler le manque de logement abordable locatif.

Il est déplorable qu’il n’y ait pas de suivi systématique de la part des acteurs publics sur le nombre de logements en cours de construction, comme le témoigne la réponse obtenue à notre question parlementaire no. 5313 du 30 novembre 2021.

Enfin, il faut surtout construire plus de logements abordables et il faut prioriser les groupes cibles qui peuvent profiter de ces mêmes constructions. Pour que ces logements restent abordables à long terme, il faut une garantie et un contrôle de la part des acteurs publics.

Quel impact aura le partage des commissions d’agences sur les loyers ?

Comme nous le voyons en Allemagne, une telle disposition mène à une augmentation de fait des loyers. Même si le propriétaire doit payer une part de la commission d’agence, voire son intégralité, il l’inclura très probablement dans le prix du loyer. En conséquence, le locataire se verra toujours contraint à payer les commissions et même plus, si la durée du bail dépasse une certaine durée.

Le CSV est en faveur d’une répartition de la charge financière de la commission d’agence entre le locataire et le propriétaire.

 Le partage des commissions d’agences, ensemble avec la réduction de la garantie locative, diminue les coûts de transactions reposant sur le locataire de 5 mois de loyers à mettre sur table à 3,5. Ceci représente toujours une charge très considérable et un énorme frein à emménager dans un logement locatif.

Afin d’éviter une hausse des loyers importante à l’avenir, il est important de garantir que les investissements dans le locatif restent attractifs pour que des logements en nombre suffisant puissent être réalisés. Tout comme sur le marché du logement en général, le déséquilibre entre l’offre et la demande qui engendre une hausse des prix, ne peut être résolu qu’en augmentant l’offre, c’est pourquoi le DP estime des mesures à cet effet doivent être pris, et des mesures qui auraient un effet contreproductif devraient être évitées.

Tel que prévu dans l’accord de coalition, et dans un objectif d’équité et de protection du locataire, il est prévu de légiférer pour instaurer le partage équitable entre le locataire et le bailleur des commissions d’agence, une prestation de service qu’en général, le bailleur a commandé unilatéralement.

Le LSAP ne s’attend pas à un impact notable du partage des commissions d’agences sur les loyers. Il s’agit plutôt d’une question de principe. Le LSAP est d’avis que le bailleur qui utilise les services d’une agence devrait en principe payer l’intégralité des commissions y liées. Il n’est pas cohérent de faire payer au locataire un service rendu au bailleur sur demande de ce dernier. Le partage des commissions est le fruit d’un compromis politique.


Veuillez noter que le programme électoral du LSAP pour les élections législatives 2023 n’est pas encore fixé et que celui-ci comprendra certainement des propositions concrètes que vous ne retrouverez pas dans nos réponses à ce questionnaire. Nous vous prions donc de comprendre que les réflexions internes au sein du LSAP quant aux mesures à prendre au vu de la situation actuelle sur le marché de l’immobilier n’aboutiront qu’au cours des prochains mois. Les réponses à votre questionnaire, que vous trouverez ci-joint, ne préjugent pas des conclusions qui en seront tirées.

 

Comme pour l’exemple précédent, cette mesure peut avoir un effet mitigé selon le cas de figure qui se présente. Le partage des commissions d’agence, vu qu‘il s’agit d’une dépense unique lors de la transaction et vu leur faible envergure par rapport au volume du contrat de bail, peut avoir un impact zéro sur le prix du loyer déterminé par le propriétaire. Pour des contrats de courte durée, les propriétaires pourraient être incités à imputer le coût de la commission sur le prix du loyer. Notre parti reste d’opinion que celui qui commande un service devrait aussi en supporter les coûts.

Ensuite, il est primordial que les terrains qui appartiennent d’ores et déjà à la main publique soient utilisés/viabilisés le plus rapidement possible. Selon la note 29 de l’Observatoire de l’Habitat, l’État et les communes possèdent environ 800 hectares de surfaces constructibles. Il s’agit ici d’un potentiel constructible pour au moins 20.000 unités de logements, voire plus selon la densité, ce qui pourrait combler le manque de logement abordable locatif.

Il est déplorable qu’il n’y ait pas de suivi systématique de la part des acteurs publics sur le nombre de logements en cours de construction, comme le témoigne la réponse obtenue à notre question parlementaire no. 5313 du 30 novembre 2021.

Enfin, il faut surtout construire plus de logements abordables et il faut prioriser les groupes cibles qui peuvent profiter de ces mêmes constructions. Pour que ces logements restent abordables à long terme, il faut une garantie et un contrôle de la part des acteurs publics.

3) Le secteur privé représentant 95% des logements construits, envisagez-vous un partenariat public-privé en matière de création de logements abordables ? Si oui, comment s’organiserait ce dernier ? Si non, pourquoi ?​

L’ADR est favorable à un partenariat public-privé en matière de création de logements abordables. Les promoteurs privés devraient pouvoir profiter des mêmes aides et conditions que les promoteurs publics (SNHBM, Fonds de Logement) pour réaliser des logements abordables selon des critères précis, connus et définis.

En plus, une coopération entre les promoteurs privés et publics et une revivification du marché privé seraient clairement bénéfiques et ne devraient plus être exclues par le Ministre du Logement. Contrairement aux promoteurs privés, les promoteurs publics construisent peu de logements et ce pour un prix élevé, entre autres parce qu’ils sont soumis aux lois sur les appels d’offres. Il est évident que le secteur public ne peut pas répondre tout seul à la demande en matière de logements. Par conséquent, la solution réside dans une coopération étroite entre le public et le privé et l’ADR encourage donc une telle coopération.

Comme indiqué ci-avant, le CSV est favorable à un partenariat public-privé, afin de remédier au manque d’offre sur le marché immobilier. A cet effet, une nouvelle législation sur des aides pour des investisseurs privés dans le cadre de la réalisation de logement abordable devra être mise en place. Dans ce contexte le groupe politique CSV a déposé une proposition de loi le 8 juillet 2021 (No 7856) permettant d’associer le secteur privé au développement de logements locatifs à loyer modéré en étendant le bénéfice des aides étatiques aux promoteurs privés qui investissent dans le loge­ment locatif subventionné. L‘octroi et l‘importance des aides de l’État sont assortis d’une série de conditions et d’obligations qui reposent sur une convention à conclure avec le ministre ayant le loge­ment dans ses attributions. 

Le secteur privé est partie intégrante de la politique du logement. Le Pacte Logement 2.0 et les grands projets d’envergure stimulent l’activité du secteur privé, c’est lui qui construit l’expansion du parc locatif public. 

La mise en œuvre de l’Art. 29bis permet de construire de manière plus dense.

Pourquoi le secteur privé fait partie intégrante de la Stratégie nationale du Logement abordable :

Tous les Logements au Luxembourg sont construits par des acteurs privés, par les entreprises de construction et les bureaux d’ingénieurs et d’architectes du pays. Ceci est vrai pour les logements du Fonds du Logement, de la SNHBM, des Communes et des asbl et pour tous les logements qui sont subventionnés par le Ministère.

Les 170 millions que le Ministère a dépensées en 2021 et les 220 millions que nous allons dépenser cette année sont pour ces entreprises et leurs ouvriers et collaborateurs ! Et nous espérons pouvoir porter ce montant à 300 millions par an, voire à moyen à terme à 500 millions.

Et ces entreprises sont rémunérées selon les conditions du marché et peuvent évidemment faire leur marge bénéficiaire comme pour tout projet qu’ils réalisent par ailleurs.

Une avancée majeure : les promoteurs privés sont également impliqués dans le développement des nouveaux logements abordables. Ceci se fera par l’article 29bis et cela sans que ces logements ne soient « engloutis » par la spirale du renchérissement.

Par cet article 29bis, les promoteurs privés (et par ailleurs uniquement ceux-là) voient leur droit de construction relevés de 10%. En contrepartie, ils doivent également céder 10% de leur droit de construction, voire plus pour les grands PAP à la main publique. Maintenant on pourrait dire que ce n’est pas une bonne affaire pour le promoteur, parce qu’il doit céder ce qu’il reçoit en plus.

Mais ce serait d’oublier que la main publique, soit la Commune, soit l’Etat ou un autre promoteur public ne reçoit que les fonds, et peut demander au développer de racheter en Vefa les logements qui seront à construire dessus. Et c’est évidemment ce que nous allons essayer de faire dans la majorité des cas. Cela nous permet de construire plus vite, de développer le logement abordable en parallèle au logement classique.

Si cette vente en Vefa se réalise, le constructeur réalisera évidemment sa marge bénéficiaire sur ces travaux comme pour tout projet.

Le travail du développeur privé quant à lui est rémunéré, mais sans marge bénéficiaire qui se situe en général aux alentours de 30%. C’est l’absence de cette marge bénéficiaire du promoteur qui permet de rendre les logements abordables.

Le LSAP encourage la création de logements abordables dans le cadre d’un partenariat public-privé. Les modalités de ce partenariat doivent être fixées d’avance de manière à permettre aux acteurs publics d’augmenter le nombre de logements abordables à meilleur prix. Les conditions pour les locataires et acquéreurs bénéficiant d’un logement subventionné doivent être alignés sur celles en vigueur pour les logements abordables publics.


Veuillez noter que le programme électoral du LSAP pour les élections législatives 2023 n’est pas encore fixé et que celui-ci comprendra certainement des propositions concrètes que vous ne retrouverez pas dans nos réponses à ce questionnaire. Nous vous prions donc de comprendre que les réflexions internes au sein du LSAP quant aux mesures à prendre au vu de la situation actuelle sur le marché de l’immobilier n’aboutiront qu’au cours des prochains mois. Les réponses à votre questionnaire, que vous trouverez ci-joint, ne préjugent pas des conclusions qui en seront tirées.

 

Oui, notre parti est d’avis qu’il faut impliquer le secteur privé pour faire construire plus de logements abordables, sous condition de respecter les règles du marché public, de fixer au préalable des critères de qualité pour les logements en question de plafonner les marges de profit possibles pour les promoteurs privés pour la construction de ces mêmes logements. Dans tous les cas, il faut que l’État garde le contrôle sur les terrains et les immeubles érigés ou qu’un document détermine clairement les critères d’abordabilité des logements construits.

Notre parti est également d’avis que les logements de service, très répandus dans le temps de l’ARBED, devraient connaitre un renouveau. Un grand nombre d’entreprises cherchent des employés avec des niveaux d’études très différents. Néanmoins, ces employés ont de plus en plus de difficultés à trouver des logements et ainsi notre pays perd en termes d’attractivité et de compétivité par rapport à d’autres économies au niveau international. Dès lors, l’État pourrait créer des “incentives” fiscaux pour la construction de logements de service afin de sécuriser la main d’œuvre qualifiée nécessaire pour notre pays.

Comment votre parti entend-il garantir le financement du logement abordable au Luxembourg ? Est-ce que vous envisagez notamment la mise en place d’un instrument comme le Livret A en France ? (livret d’épargne sous contrôle étatique destiné au financement du Logement abordable – 56 mio de Français détiennent un compte, plus de 400 milliards d’encours de dépôt)

Il serait plus intéressant si au moins les banques avec une participation de l’Etat, telle que la Banque et Caisse d’Epargne de l’Etat (BCEE), accorderaient des prêts de manière plus généreuse et selon des critères sociaux. Surtout dans les cas où le client devrait rembourser moins sur son prêt que le montant qu’il doit payer comme loyer au moment de sa demande de prêt. Dans de tels cas, l’État pourrait également se porter garant vis-à-vis des banques.

Il conviendra de continuer à associer les personnes privées à la création de logement locatif par des avantages fiscaux. En parallèle, une nouvelle législation sur des aides pour des investisseurs privés dans le cadre de la réalisation de logement abordable devra être mise en place.

Toutes nouvelles propositions en matière de logement doivent pouvoir être discutées et analysées.

Le Livret A en France sert à financer les organismes du logement abordable qui sont régulés de façon comparable aux Promoteurs publics au Luxembourg. Il s’agit donc d’une piste possible de renforcer et de pérenniser leur financement.

Pour le DP, le secteur privé représente un partenaire crucial pour améliorer la situation du logement au Luxembourg. Ainsi, pour le DP il s’avère indispensable de renforcer les liens entre le secteur public et le secteur privé, et de créer davantage de synergies entre les deux, notamment dans la construction de logements abordables.

En ce qui concerne le financement, le DP estime que l’introduction de nouveaux modèles de financement devraient être envisagés, en particulier la mobilisation d’une partie des réserves du Fonds de compensation commun au régime général de pension, ou la création d’un fonds qui permet aux citoyens d’investir dans des projets immobiliers de l’État.

Dans notre programme électoral de 2018, notre parti a proposé d’utiliser une partie du fonds de compensation pour financer la construction de logements abordables. Notre parti est ouvert aux alternatives de financement, comme celle du Livret A ou des obligations d’Etat ouvert aux citoyens, afin de financer la construction de logements supplémentaires.

Ensuite, il est primordial que les terrains qui appartiennent d’ores et déjà à la main publique soient utilisés/viabilisés le plus rapidement possible. Selon la note 29 de l’Observatoire de l’Habitat, l’État et les communes possèdent environ 800 hectares de surfaces constructibles. Il s’agit ici d’un potentiel constructible pour au moins 20.000 unités de logements, voire plus selon la densité, ce qui pourrait combler le manque de logement abordable locatif.

Il est déplorable qu’il n’y ait pas de suivi systématique de la part des acteurs publics sur le nombre de logements en cours de construction, comme le témoigne la réponse obtenue à notre question parlementaire no. 5313 du 30 novembre 2021.

Enfin, il faut surtout construire plus de logements abordables et il faut prioriser les groupes cibles qui peuvent profiter de ces mêmes constructions. Pour que ces logements restent abordables à long terme, il faut une garantie et un contrôle de la part des acteurs publics.

4) Les hauts taux d’intérêt et la flambée des prix de l’immobilier risquant d’exclure la classe moyenne de l’accès à la propriété pourraient résulter, entre autres, en une prudence accrue des promoteurs vis-à-vis de nouveaux projets.

Il faudra veiller à ne pas freiner le développement de projets immobiliers, au vu des insécurités actuelles sur le marché de l’immobilier suite à une hausse des taux d’intérêts et une hausse des prix des matières premières.

Il faudra veiller à ne pas freiner le développement de projets immobiliers, au vu des insécurités actuelles sur le marché de l’immobilier suite à une hausse des taux d’intérêts et une hausse des prix des matières premières.

Le CSV propose ainsi de mettre en place un cadre législatif permettant aux pouvoirs publics de racheter des projets immobiliers développés par des promoteurs privés à des conditions bien déterminées.

Pensez-vous qu’il sera nécessaire de stimuler l’offre pour éviter que dans la situation actuelle, celle-ci se contracte fortement (les professionnels estiment le nombre de logements construits en moins à 1000 unités par année sur 2022, 2023 et 2024) ?

Il existe un grand décalage entre la croissance démographique et l’offre de logements disponibles. L’ADR est en faveur d’une politique plus modérée et plus prudente en matière de croissance économique, rendue possible grâce à quelques nécessaires réformes du système des assurances sociales. Tant que ce n’est pas le cas, la seule solution est de construire beaucoup et plus vite.

L’ADR propose ainsi de réintroduire l’amortissement fiscal accéléré tel qu’il a existé avant et de le rendre peut-être encore un peu plus généreux. Cela stimulera les projets de construction, surtout si la croissance démographique n’est pas ralentie.

Au vu de la situation actuelle sur le marché du logement et compte tenu de la hausse récente des taux d’intérêts, il convient en effet d’inciter les investisseurs privés à investir dans le logement locatif. A cette fin, le CSV propose notamment une baisse temporaire du taux de TVA à 3% sur le logement locatif si le droit européen le permet. La réforme de la loi du bail à loyer devra être suspendue ainsi que l’application de l’article 29bis de la loi du Pacte Logement 2.0. Le prédit article devra également être amendé de telle sorte à ce que les procédures de mis en œuvre de nouveau PAP-NQ seraient facilitées.

Les analystes sont tous d’accord de dire que le marché du logement est dominé par une demande trop forte ce qui mène à une hausse des prix non durable socialement. Est-ce que stimuler l’offre dans un tel contexte peut être considéré comme une approche menant à un apaisement du marché ?

C’est la flambée des prix immobiliers qui rend l’accès à la propriété de plus en plus difficile, même pour les primo-acquéreurs de la classe moyenne. Ce n’est pas la demande qui fait défaut, mais les limites de la capacité financière des acquéreurs potentiels semblent atteintes. Ceci devrait mettre un frein à la croissance exceptionnelle des prix du foncier des années passées. Le LSAP plaide en faveur d’une intervention conséquente de l’État qui doit augmenter considérablement le parc immobilier et la surface constructible en mains publiques, mais pas à n’importe quel prix. Surtout, cette intervention ne doit pas donner lieu à une augmentation des prix de l’immobilier supplémentaire et rendre l’accès au logement non subventionné encore plus difficile.


Veuillez noter que le programme électoral du LSAP pour les élections législatives 2023 n’est pas encore fixé et que celui-ci comprendra certainement des propositions concrètes que vous ne retrouverez pas dans nos réponses à ce questionnaire. Nous vous prions donc de comprendre que les réflexions internes au sein du LSAP quant aux mesures à prendre au vu de la situation actuelle sur le marché de l’immobilier n’aboutiront qu’au cours des prochains mois. Les réponses à votre questionnaire, que vous trouverez ci-joint, ne préjugent pas des conclusions qui en seront tirées.

 

Il ne faut pas oublier que le Luxembourg construit environ 4.000 unités de logement par an en présence d’une demande deux fois plus élevée (8.000). Une des raisons de ce delta est le manque de main d’œuvre. Le pool de salariés est en effet limité, alors que le Luxembourg possède le secteur de construction le plus important en Europe (poids du secteur de la construction par rapport à l’activité économique globale).

Si l’offre en logements privés se contracte à cause des hausses de prix et des taux d’intérêt, cela pourrait éventuellement impacter positivement la construction de logements publics, dans ce sens qu’il y aurait une main-d’œuvre plus abondante pour entamer des projets de logements publics. Il n’est donc pas envisageable de stimuler l’offre à court terme, mais il faut que les acteurs étatiques et communaux profitent de la situation actuelle pour faire avancer les projets de logements publics et garantissent en même temps la survie du secteur de construction.

Ensuite, il est primordial que les terrains qui appartiennent d’ores et déjà à la main publique soient utilisés/viabilisés le plus rapidement possible. Selon la note 29 de l’Observatoire de l’Habitat, l’État et les communes possèdent environ 800 hectares de surfaces constructibles. Il s’agit ici d’un potentiel constructible pour au moins 20.000 unités de logements, voire plus selon la densité, ce qui pourrait combler le manque de logement abordable locatif.

Il est déplorable qu’il n’y ait pas de suivi systématique de la part des acteurs publics sur le nombre de logements en cours de construction, comme le témoigne la réponse obtenue à notre question parlementaire no. 5313 du 30 novembre 2021.

Enfin, il faut surtout construire plus de logements abordables et il faut prioriser les groupes cibles qui peuvent profiter de ces mêmes constructions. Pour que ces logements restent abordables à long terme, il faut une garantie et un contrôle de la part des acteurs publics.

Comment continuer à garantir l’accès à la propriété aux classes moyennes ?

  1. supra, point 3 :

Il serait plus intéressant si au moins les banques avec une participation de l’Etat, telle que la Banque et Caisse d’Epargne de l’Etat (BCEE), accorderaient des prêts de manière plus généreuse et selon des critères sociaux. Surtout dans les cas où le client devrait rembourser moins sur son prêt que le montant qu’il doit payer comme loyer au moment de sa demande de prêt. Dans de tels cas, l’État pourrait également se porter garant vis-à-vis des banques.

Pour le CSV, le Luxembourg doit continuer de viser un taux élevé de personnes propriétaires de leur habitation. Or, la pénurie actuelle de logements abordables représente un des principaux défis auxquels le pays est confronté et touche de plus en plus de ménages surtout des classes moyennes qui éprouvent davantage de difficultés à se loger à des prix raisonnables.

 

Dans ce contexte le CSV a proposé plusieurs mesures pour soulager financièrement les primo-acquéreurs:

  • doublement des plafonds de déductibilité des intérêts débiteurs relatifs à un prêt immobilier,
  • augmentation du crédit d’impôt de 20.000 euros par personne pour les droits d’enregistrement (« Bëllegen Akt ») à 50.000 euros,
  • hausse de la limite de la TVA remboursable par logement créé ou rénové de 50.000€ à 100.000€

 

Toutes ces mesures ont comme objectif de soulager considérablement les acquéreurs potentiels d’un logement et notamment de favoriser en première ligne l’accès des jeunes ménages à leur premier logement.

 

De plus, le CSV a déposé la proposition de loi No 7485 qui prévoit l’introduction du « Mietkauf »: Cette proposition de loi propose de compléter l’éventail des mesures existantes au niveau de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement par l’introduction d’une solution intermédiaire entre la location et la vente appelée « location avec option d’achat ». Ce nouveau dispositif est destiné à faciliter l’accès à la première propriété des jeunes ménages dont les ressources ne permettent pas ou difficilement l’acquisition d’un logement sur le marché privé.

70% des ménages sont propriétaires, ce % ne bouge que très peu sur le long terme. La classe moyenne continue dès lors à avoir accès à un logement.

La réforme des aides individuelles a comme objectif non seulement de simplifier le système des aides, mais de les rendre en même temps plus généreuses et équitables. Par exemple, afin d’inciter les futurs propriétaires à faire un effort indispensable d’épargne pour se constituer un capital de départ, leur épargne annuelle sera soutenue par une prime représentant 10% de leur épargne. Sur dix ans d’épargne cette prime peut atteindre jusqu’à 5.000 euros.

L’État peut favoriser, mais pas garantir l’accès à la propriété des classes moyennes. Il existe actuellement une panoplie d’aides individuelles à cette fin. Une adaptation partielle de ces aides est prévue par les projets de lois en procédure. Pour le LSAP, ce sont surtout les aides aux primo-acquéreurs qui doivent être réévalués, telles que la garantie de l’État ou encore le « bëllegen Akt ». Il faudra veiller à ce que ces aides ne soient pas absorbées par une nouvelle augmentation des prix.


Veuillez noter que le programme électoral du LSAP pour les élections législatives 2023 n’est pas encore fixé et que celui-ci comprendra certainement des propositions concrètes que vous ne retrouverez pas dans nos réponses à ce questionnaire. Nous vous prions donc de comprendre que les réflexions internes au sein du LSAP quant aux mesures à prendre au vu de la situation actuelle sur le marché de l’immobilier n’aboutiront qu’au cours des prochains mois. Les réponses à votre questionnaire, que vous trouverez ci-joint, ne préjugent pas des conclusions qui en seront tirées.

 

Dans les conditions actuelles, l’accès à la propriété est réglé par le porte-monnaie : celui qui bénéficie d’un déjà d’un patrimoine ou de liquidités peut accéder au marché. Pour garantir ce même accès aux classes moyennes, il faut que l’État intervienne de manière à proposer des logements aux personnes qui n’ont ni liquidités, ni patrimoine. Notre parti prône l’idée du « Mietkauf » : proposer aux locataires la possibilité d’acheter le bien en question en tenant compte ou en déduisant les loyers déjà payés. On pourrait même réfléchir à instaurer ce principe pour le marché privé, avec des déduction fiscales pour les propriétaires lorsqu’ils vendent leurs appartements à des locataires. Cette mesure aurait comme finalité de mieux distribuer le foncier au sein de la population.

Considérez-vous que le modèle de bail emphytéotique avec droit de rachat quasi sans plus-value est la bonne réponse pour garantir l’accès à la propriété des classes moyennes ?

Non, parce que le bail emphytéotique ne permet pas de réaliser une plus-value. Ainsi, il ne permet pas la création d’un patrimoine individuel et, en fin de compte, on perd même de l’argent. Si on avait acheté le bien immobilier sur le marché libre en tant que propriétaire à part entière, on aurait pu réaliser une plus-value au moment de la revente de l’objet.

A contrario, au moment de la revente d’un immeuble sous le régime du bail emphytéotique, on ne récupère que l’argent investi, ce qui était peut-être encore défendable lorsque le taux d’intérêt était très bas et que l’inflation n’était pas perceptible. Actuellement, on perd même de l’argent sous le double effet du manque d’une plus-value et d’une inflation élevée.

Cependant le portage foncier offre une possibilité intéressante à la classe moyenne.

Pour de nombreux ménages des classes moyennes le principal obstacle à l’accès à la propriété réside dans l’impossibilité de constituer un apport personnel suffisant respectivement dans les exigences grandissantes des banques en termes de garantie. Dans ce contexte le bail emphytéotique représente un bon moyen pour aider les classes moyennes à accéder à la propriété. En effet, avec le bail emphytéotique le preneur n’achète pas la propriété définitive du bien immeuble de sorte que  le coût du logement à acquérir est sensiblement baissé. Le bail emphytéotique constitue ainsi un moyen pour permettre l’acquisition d’un bien à ceux qui ne peuvent se permettre un achat immobilier classique tout en leur permettant d’avoir une pleine jouissance du bien jusqu’à 99 ans. Dans le modèle de la location avec option d’achat telle que prévue par notre proposition de loi No 7485, en cas de levée de l’option d’acquisition par le locataire, le logement serait également cédé sur la base d’un droit d’emphytéose. 

Le modèle de bail emphytéotique avec droit de rachat permet de garantir l’accès à un logement à un coût qui est inférieur à celui du marché. Le droit de rachat assure que ces logements et donc aussi l’investissement de la part du contribuable continuent à contribuer à offrir un accès abordable au logement pour des générations futures.

Dans un contexte de ralentissement de l’activité dans le secteur de la construction, il est important de suivre de près la situation et, le cas échéant, de prendre les mesures adéquates et nécessaires pour veiller au bon fonctionnement du marché et stimuler la demande. Surtout, il faut éviter que la crise actuelle n’engendre une crise structurelle du secteur et que les retards historiques dans ce domaine ne s’accentuent davantage. En plus, il est important de préserver les emplois dans ce secteur et éviter que la pénurie de main d’œuvre qualifiée ne s’aggrave en conséquence d’une réorientation professionnelle définitive des salariés à la suite d’un licenciement.

Pour le DP, les autorités publiques devraient par conséquent maintenir à un niveau élevé ses investissements dans la construction de logements abordables destinées à la location, en mobilisant par exemple les réserves du Fonds de compensation commun au régime général de pension.

En ce qui concerne le financement, le DP estime que l’introduction de nouveaux modèles de financement devraient être envisagés, en particulier la mobilisation d’une partie des réserves du Fonds de compensation commun au régime général de pension, ou la création d’un fonds qui permet aux citoyens d’investir dans des projets immobiliers de l’État.

Pour le LSAP, il est essentiel que les terrains et logements acquis par les acteurs publics ne se retrouvent pas sur le marché privé par la suite.  Le modèle du bail emphytéotique est avantageux pour ceux qui n’ont pas les moyens d’acheter un logement sur le marché privé. S’il est vrai qu’ils n’engrangent pas de plus-value excessive lorsqu’ils revendent leur logement, ils récupèrent néanmoins le capital investi, contrairement au locataires.


Veuillez noter que le programme électoral du LSAP pour les élections législatives 2023 n’est pas encore fixé et que celui-ci comprendra certainement des propositions concrètes que vous ne retrouverez pas dans nos réponses à ce questionnaire. Nous vous prions donc de comprendre que les réflexions internes au sein du LSAP quant aux mesures à prendre au vu de la situation actuelle sur le marché de l’immobilier n’aboutiront qu’au cours des prochains mois. Les réponses à votre questionnaire, que vous trouverez ci-joint, ne préjugent pas des conclusions qui en seront tirées.

 

Oui, c’est un modèle qui fonctionne et c’est une des plusieurs bonnes réponses pour garantir l’accès à la propriété. Le but primaire de posséder un logement ne devrait pas être de faire une plus-value, mais de donner aux personnes la possibilité de constituer un capital qui leur servira comme sécurité pour le troisième âge. De même, se loger est une nécessité et un droit humain élémentaire : chacun devrait pouvoir se loger quelque part. Sans logement, pas de vie convenable en société : l’école pour les enfants, l’accès aux démarches administratives, etc. Combiner le besoin de se loger avec la possibilité de pouvoir se former un capital permet aux gens de vivre une vie digne.

5) Une densification accrue sur des zones existantes (PAG), impliquant, par exemple, l’ajout d’un étage supplémentaire destiné au logement abordable dans ces zones, est-ce envisageable (sur le modèle de l’article 29bis de la loi sur l’aménagement communal et le développement urbain)?

Nous ne nous opposons pas strictement à la densification sur des zones existantes. Nous sommes d’accord, là où elle est possible, raisonnable et respectueuse du caractère d’une localité ou d’une rue. En revanche nous ne sommes pas pour une densification à outrance et généralisée. Mais il est effectivement possible de construire plus d’unités résidentielles à certains endroits particuliers sans augmenter l’imperméabilisation des sols et sans réduire la qualité de vie.

A contrario, au moment de la revente d’un immeuble sous le régime du bail emphytéotique, on ne récupère que l’argent investi, ce qui était peut-être encore défendable lorsque le taux d’intérêt était très bas et que l’inflation n’était pas perceptible. Actuellement, on perd même de l’argent sous le double effet du manque d’une plus-value et d’une inflation élevée.

Cependant le portage foncier offre une possibilité intéressante à la classe moyenne.

Nous sommes favorables à une densification plus élevée notamment à l’intérieur des nouveaux quartiers bien connectés aux transports en commun avec une proximité à toutes sortes de commerce, avec de bonnes possibilités de pratiquer du sport et des loisirs. La mise en place éventuelle d’un POS (plan d’occupation du sol) à des endroits stratégiques et importants pour l’aménagement du territoire avec concertation entre l’Etat et la Commune respective pourrait également représenter une piste à suivre. Le Pacte logement 2.0 a instauré un nouvel article 29bis dans la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain afin de renforcer la réalisation de logements abordables. Ce dernier préconise la création d’un nombre plus élevé de logements abordables dans chaque plan d’aménagement particulier « nouveau quartier ». L’article 29bis de la prédite loi manque cependant de clarté de sorte que les pouvoirs publics rencontrent de nombreuses difficultés quant à son application et sa mise en œuvre.

 

Dans le cadre des travaux parlementaires sur le Pacte Logement 2.0, le CSV avait proposé de conditionner chaque élargissement de périmètre à ce que au moins 30% de la surface construite brute soit dédiée au logement abordable (le Pacte Logement 2.0 préconise 20%). Notre groupe politique a déposé un amendement prévoyant en effet que suite à une modification ponctuelle du plan d’aménagement général à des fins de logement 30% de la surface construite brute (SCB) à dédier au logement devrait être réservée à des logements abordables.

Oui, la densification des zones urbaines est un moyen important pour créer de logements supplémentaires. Dès lors, on pourrait imaginer un mécanisme similaire à celui de l’article 29bis : augmentation de la densité avec une cession des produits de cette densification à la main publique. 

Pour le DP, la problématique liée au logement ne peut in fine seulement être résolue en construisant plus d’unités, plus vite, et de manière plus dense. La construction en hauteur permet de mettre sur le marché des logements supplémentaires, tout en ralentissant l’utilisation des surfaces. C’est pourquoi le DP s’est engagé dans le cadre du Pacte logement 2.0 à inclure une augmentation du potentiel constructible réservé au logement par rapport au PAG en contrepartie de la construction obligatoire de logements abordables lors de tout nouveau PAP. Au niveau du PAG, le DP veut augmenter la densité des constructions, non de manière généralisée, mais avant tout aux endroits où cela se justifie.

Pour le DP, les autorités publiques devraient par conséquent maintenir à un niveau élevé ses investissements dans la construction de logements abordables destinées à la location, en mobilisant par exemple les réserves du Fonds de compensation commun au régime général de pension.

En ce qui concerne le financement, le DP estime que l’introduction de nouveaux modèles de financement devraient être envisagés, en particulier la mobilisation d’une partie des réserves du Fonds de compensation commun au régime général de pension, ou la création d’un fonds qui permet aux citoyens d’investir dans des projets immobiliers de l’État.

Le LSAP n’est pas d’avis qu’on devrait appliquer de façon généralisée l’augmentation du degré d’utilisation du sol prévu par l’article 29bis dans des quartiers existants.


Veuillez noter que le programme électoral du LSAP pour les élections législatives 2023 n’est pas encore fixé et que celui-ci comprendra certainement des propositions concrètes que vous ne retrouverez pas dans nos réponses à ce questionnaire. Nous vous prions donc de comprendre que les réflexions internes au sein du LSAP quant aux mesures à prendre au vu de la situation actuelle sur le marché de l’immobilier n’aboutiront qu’au cours des prochains mois. Les réponses à votre questionnaire, que vous trouverez ci-joint, ne préjugent pas des conclusions qui en seront tirées.

 

Notre parti ne s’oppose pas à une densification du tissu urbain, y compris l’ajout d’un ou de plusieurs étages supplémentaires, là où cela a du sens, c’est-à-dire dans les agglomérations. Cela d’autant plus si l’espace supplémentaire ainsi créé est dédié à des logements abordables.

6) La lenteur des démarches administratives étant un frein à l’égard de l’urgence en matière de création de logements, comment votre parti envisage-t-il accélérer les procédures des autorisations de construction ?

La simplification administrative et la possibilité d’une digitalisation des procédures en matière de permis de construire permettraient de faciliter et d’accélérer les démarches nécessaires pour  la création de logements.

De plus, l’ADR souhaite éviter des normes climatiques et écologiques trop strictes, trop ambitieuses ou contraignantes, qui n’ont pour effet que de rendre la construction encore plus chère et de freiner la construction

A contrario, au moment de la revente d’un immeuble sous le régime du bail emphytéotique, on ne récupère que l’argent investi, ce qui était peut-être encore défendable lorsque le taux d’intérêt était très bas et que l’inflation n’était pas perceptible. Actuellement, on perd même de l’argent sous le double effet du manque d’une plus-value et d’une inflation élevée.

Cependant le portage foncier offre une possibilité intéressante à la classe moyenne.

Pour mieux pouvoir développer et coordonner la création et la gestion de logements abordables le groupe politique CSV propose la création d’une structure nationale “MyLogement”.

Le CSV est d’avis que les réformes récentes mis en œuvre par le gouvernement ne font que contribuer à la lenteur administrative. A titre d’exemple, la mise en oeuvre du Pacte Logement 2.0 et de la nouvelle charte du Ministère du Logement pour l’attribution de subventions étatiques lors de la création de logements abordables sont significatifs pour un alourdissement des procédures et ne vont guère dans le sens d’une simplification des procédures.

De plus nous plaidons pour un regroupement de toutes les normes de construction dans la loi concernant l’aménagement communal. Chaque Ministère et plus spécifiquement le Ministère de l’Environnement devra être contraint de répondre endéans un certain laps de temps, sinon le silence ministériel vaudrait accord. La loi sur la protection de l’environnement devra être amendée de sorte à ce que des terrains constructibles pourront directement être viabilisés.

 Il faut continuer à simplifier les démarches administratives, notamment aussi par une meilleure coordination entre les différentes administrations en question (p.ex. en mettant en place des cellules de facilitation).

Les procédures ne sont pas les seuls éléments de frein, il faut également dynamiser les développeurs qui concentrent d’énormes potentiels fonciers et qu’ils retiennent. Les évolutions de marché sont très parlant à cet égard : au lieu de baisser les prix face à une demande qui hésite, les promoteurs font augmenter les prix en VEFA de 18% !

L’accélération des procédures d’autorisation constitue un enjeu clé pour dynamiser la création de logements. Ainsi, pour le DP toutes les démarches devraient pouvoir se réaliser en ligne, et les compétences en termes d’autorisations devraient être regroupés au sein du ministère du Logement. De plus, le DP mettra en place un suivi systématique de la législation en vigueur afin de pouvoir réagir plus rapidement aux obstacles dans la pratique

Pour le DP, les autorités publiques devraient par conséquent maintenir à un niveau élevé ses investissements dans la construction de logements abordables destinées à la location, en mobilisant par exemple les réserves du Fonds de compensation commun au régime général de pension.

En ce qui concerne le financement, le DP estime que l’introduction de nouveaux modèles de financement devraient être envisagés, en particulier la mobilisation d’une partie des réserves du Fonds de compensation commun au régime général de pension, ou la création d’un fonds qui permet aux citoyens d’investir dans des projets immobiliers de l’État.

Un état des lieux devrait être établi afin d’identifier les raisons principales qui donnent lieu à un ralentissement des procédures. Ensuite il faudra analyser s’il est possible d’accélérer ces procédures.


Veuillez noter que le programme électoral du LSAP pour les élections législatives 2023 n’est pas encore fixé et que celui-ci comprendra certainement des propositions concrètes que vous ne retrouverez pas dans nos réponses à ce questionnaire. Nous vous prions donc de comprendre que les réflexions internes au sein du LSAP quant aux mesures à prendre au vu de la situation actuelle sur le marché de l’immobilier n’aboutiront qu’au cours des prochains mois. Les réponses à votre questionnaire, que vous trouverez ci-joint, ne préjugent pas des conclusions qui en seront tirées.

 

Notre parti supporte l’idée d’un guichet unique digital qui pourrait être utilisé pour assurer un monitoring efficace de la vitesse de progression des dossiers et pour réunir des informations statistiques sur les délais entre les différentes étapes (allant du PAP et à travers l’autorisation de construire jusqu’à la finition des logements). Une telle plateforme permettrait d’évaluer l‘efficience des procédures, en général, d’en tirer des conclusions objectives, de déterminer en toute objectivité quelles sont les étapes qui prennent le plus de temps, d’en comprendre les raisons pourquoi et d’y remédier.

7) Quelles mesures votre parti envisage-t-il pour régulariser le marché des agents immobiliers ?

Pour l’ADR, il s’agit d’une profession libérale qu’il ne faut pas sur-réglementer. Cependant, on pourrait peut-être introduire des critères de qualité dans la formation et la qualification des agents immobiliers.

Le nombre d’agences immobilières a considérablement augmenté au cours des dernières années. Or, une grande partie de ces entreprises n’a ni salariés ni activités. Ainsi, alors que selon des chiffres de 2019 il y avait 1.291 agences immobilières, seulement 610 agences sont actuellement inscrites sur AtHome, la plateforme la plus utilisée au Luxembourg.

Tenant compte aussi la situation actuelle sur le marché immobilier marquée par un déséquilibre entre acheteurs, locataires potentiels et propriétaires, ainsi que des prix élevés par rapport au pouvoir d’achat, il convient de mener une analyse sur le fonctionnement de ce marché et les pistes éventuelles afin d’améliorer son fonctionnement tant pour les acteurs présents sur le marché que pour les consommateur.trice.s. En ce sens, nous attendons l’étude de marché à réaliser par l’Autorité de concurrence.

Le LSAP n’a pas encore fixé de position au regard du marché des agents immobiliers, de la formation et réglementation de cette profession.


Veuillez noter que le programme électoral du LSAP pour les élections législatives 2023 n’est pas encore fixé et que celui-ci comprendra certainement des propositions concrètes que vous ne retrouverez pas dans nos réponses à ce questionnaire. Nous vous prions donc de comprendre que les réflexions internes au sein du LSAP quant aux mesures à prendre au vu de la situation actuelle sur le marché de l’immobilier n’aboutiront qu’au cours des prochains mois. Les réponses à votre questionnaire, que vous trouverez ci-joint, ne préjugent pas des conclusions qui en seront tirées.

 

La voie la plus efficace pour impacter le comportement des agents serait d’introduire des règles claires avec les « Do’s » et les « Dont’s » de la profession de l’agent immobilier et de sanctionner le non-respect de ces mêmes règles. Il y a lieu à prévoir un cadre réglementaire similaire à l’Ordre des Architectes.

Est-ce que vous considérez opportun de créer un Ordre légal pour les professions immobilières avec une mission de contrôle de la profession, à l’instar de la Belgique ?

Oui, il serait opportun de créer un Ordre légal pour les professions immobilières au même titre que les autres chambres professionnelles, avec un règlement déontologique pour lutter contre d’éventuels abus.

Le CSV est a priori favorable à la création d’ordre légal pour les professions immobilières. La création d’un tel ordre doit cependant se faire en concertation avec le secteur de l’immobilier et notamment la Chambre immobilière.

Dans le cadre des réflexions menées ci-dessus, nous estimons que la création d’un Ordre légal pour les professions immobilières qui serait doté d’une mission de contrôle de la profession, pourrait en principe s’avérer utile afin de renforcer le bon fonctionnement du marché immobilier.

Notre parti ne s’oppose pas à ce que les professionnels du secteur unissent leurs forces pour défendre leurs intérêts. La création d’un Ordre des professions immobilières nous paraît une bonne piste.

Une réforme en matière de formations permettant d’accéder aux professions de l’immobilier, est-elle nécessaire à votre avis ?

La Chambre de Commerce offre déjà des formations avec examens pour agents immobiliers, gestionnaires de syndicat et promoteurs. Nous considérons qu’il s’agit d’une bonne formation qui donne généralement satisfaction. Bien entendu, il est toujours possible d’améliorer encore l’offre existante.

Le CSV est favorable à mettre en place des exigences concernant la formation pour l’accès à la profession de l’agent immobilier. Ceci pourrait notamment se faire dans le cadre de la création d’une profession réglementée.

Le modèle de bail emphytéotique avec droit de rachat permet de garantir l’accès à un logement à un coût qui est inférieur à celui du marché. Le droit de rachat assure que ces logements et donc aussi l’investissement de la part du contribuable continuent à contribuer à offrir un accès abordable au logement pour des générations futures.

Il est vrai que le système de formation actuel ne permet pas aux professions de l’immobilier de constituer des bonnes bases et faire un suivi des compétences requises dans le travail. Dès lors, une réforme s’avère nécessaire avec l’instauration d’un catalogue de formations sous forme de modules et des formations continues à l’instar des formations qu’on retrouve auprès d’autres Ordre professionnels.

8) Quel rôle/compétences votre parti envisage-t-il pour le Ministère du Logement ?

Le Ministère du Logement doit se charger de la création et de la gestion des conditions légales et réglementaires favorables au bon fonctionnement du marché immobilier. Il veille à ce que l’intérêt national soit protégé et assure que le cadre légal soit adapté au développement économique du pays et corresponde aux besoins en matière de logement. Il respecte la propriété et l’initiative privées et complète celles-ci, en cas de nécessité, par l’intervention de l’Etat. Il veille à créer des logements abordables.

Pas de changements préconisés à ce stade.

Le DP entend ancrer toutes les compétences étatiques en matière de construction de logements au sein du ministère du Logement.

Le LSAP n’entend pas modifier le rôle du ministère du Logement. Pourtant, le LSAP estime que le logement devrait constituer une priorité politique pour tous les ministères et administrations concernés.


Veuillez noter que le programme électoral du LSAP pour les élections législatives 2023 n’est pas encore fixé et que celui-ci comprendra certainement des propositions concrètes que vous ne retrouverez pas dans nos réponses à ce questionnaire. Nous vous prions donc de comprendre que les réflexions internes au sein du LSAP quant aux mesures à prendre au vu de la situation actuelle sur le marché de l’immobilier n’aboutiront qu’au cours des prochains mois. Les réponses à votre questionnaire, que vous trouverez ci-joint, ne préjugent pas des conclusions qui en seront tirées.

 

Le Ministère du Logement peut garder les compétences qui lui sont attribués à ce stade. Au lieu de se concentrer sur le rôle des différents ministères, il serait opportun de se concentrer sur les procédures et les raisons pourquoi les procédures en matière d’autorisation à bâtir tardent parfois des années. Dans le secteur du logement, la lourdeur administrative vient d’un manque manifeste de coordination entre les administrations, l’absence de transparence ou encore de la redondance d’étapes non nécessaires. Le problème n’est pas le ministère en lui-même, mais la complexité des procédures entre les différents intervenants.

Le parti Pirate part du principe que la procédure prime. Il faudrait arrêter de cloisonner les procédures suivant les délimitations (répartition des compétences) qui existent entre les ministères. Notre parti est pour la mise en place de solutions digitales à l’image d’un « One Stop Shop » – cf. réponse à la question no. 6.

9) Quel rôle/compétences votre parti envisage-t-il pour la Chambre immobilière du Grand-Duché de Luxembourg ?

D’après l’ADR, la Chambre immobilière est une chambre professionnelle à part entière comme toutes les autres chambres professionnelles qui devrait disposer des pouvoirs de réglementation, de déontologie et de sanction.

Le LSAP n’entend pas attribuer un rôle ou des compétences particulières à la Chambre immobilière du Grand-Duché de Luxembourg.

C’est une asbl qui représente des professionnels de l’immobilier et défend leurs intérêts matériels et moraux. Nous respectons son indépendance.

Pour le LSAP, il est essentiel que les terrains et logements acquis par les acteurs publics ne se retrouvent pas sur le marché privé par la suite.  Le modèle du bail emphytéotique est avantageux pour ceux qui n’ont pas les moyens d’acheter un logement sur le marché privé. S’il est vrai qu’ils n’engrangent pas de plus-value excessive lorsqu’ils revendent leur logement, ils récupèrent néanmoins le capital investi, contrairement au locataires.


Veuillez noter que le programme électoral du LSAP pour les élections législatives 2023 n’est pas encore fixé et que celui-ci comprendra certainement des propositions concrètes que vous ne retrouverez pas dans nos réponses à ce questionnaire. Nous vous prions donc de comprendre que les réflexions internes au sein du LSAP quant aux mesures à prendre au vu de la situation actuelle sur le marché de l’immobilier n’aboutiront qu’au cours des prochains mois. Les réponses à votre questionnaire, que vous trouverez ci-joint, ne préjugent pas des conclusions qui en seront tirées.

 

Notre parti estime que la Chambre immobilière est bien représentée auprès de la Chambre de Commerce et nous ne voyons pas l’intérêt de changer cette constellation.

10) Comment votre parti politique envisage-t-il aborder la lutte contre la spéculation concernant les terrains et logements vacants ? Quels sont les acteurs visés par ces mesures ?

L’ADR ne nie pas qu’une spéculation immobilière puisse exister mais souligne qu’en principe, personne ne souhaite volontairement laisser un logement vide et renoncer par là à un revenu locatif mensuel. Une telle démarche ne serait pas raisonnable d’un point de vue économique. Il y a cependant des raisons d’ordre légal qui peuvent empêcher un propriétaire de donner son bien en location, malgré le désavantage économique.  Il s’impose ainsi de lutter contre de telles raisons qui peuvent conduire à des logements vacants.  Le meilleur moyen pour y arriver consiste en une modification des dispositions pertinentes du droit civil et notamment de la loi sur le bail à loyer.

L’ADR propose, entre autres, d’autoriser le contrat de location pour une durée déterminée. Cette disposition devrait s’accompagner d’une possibilité de déguerpissement dans les trois mois si le locataire ne respectait pas son contrat.

Une autre solution consisterait à mentionner dans la loi non seulement le “besoin personnel” du propriétaire comme motif de résiliation, mais aussi la vente du bien immobilier. Si le propriétaire ne souhaite plus louer son logement, il doit pouvoir le vendre.

Une autre possibilité d’éviter des logements vacants involontaires serait de prolonger la validité de l’agrément nécessaire (héritiers institutionnels) en cas de succession de 6 à 12 mois.

Il s’agit donc de trois solutions simples qui ne coûteraient pas un centime à l’État mais seraient d’une efficacité immédiate.

En ce qui concerne les terrains, il faut absolument respecter la propriété privée. Le droit à la propriété est protégé par les articles 16 de la Constitution, 17 de la Charte des droits fondamentaux de l’Union européenne et 17 de la Charte des droits de l’homme.

Le CSV est favorable à la mise en place d’une taxe nationale afin de lutter contre la spéculation sur les biens immobiliers inoccupés et les terrains à bâtir non utilisés de même qu’une réforme de l’impôt foncier afin de lutter contre la spéculation. Le CSV a cependant des observations à formuler quant au détail de la réforme proposée et prendra position lors d’une conférence de presse début 2023.

Mobiliser les terrains par des mesures fiscales dans les centres de développement du pays selon le PDAT.

Le LSAP s’engage pour l’introduction d’un impôt national à la mobilisation de terrains telle que prévue par le projet de loi 8082 sur l’impôt foncier, l’impôt à la mobilisation de terrains et l’impôt sur la non-occupation de logements. L’impôt est amené à jouer là où il est possible de construire, sans égard aux rapports de propriété. Aucune catégorie d’acteurs ne peut donc être exclue à priori.


Veuillez noter que le programme électoral du LSAP pour les élections législatives 2023 n’est pas encore fixé et que celui-ci comprendra certainement des propositions concrètes que vous ne retrouverez pas dans nos réponses à ce questionnaire. Nous vous prions donc de comprendre que les réflexions internes au sein du LSAP quant aux mesures à prendre au vu de la situation actuelle sur le marché de l’immobilier n’aboutiront qu’au cours des prochains mois. Les réponses à votre questionnaire, que vous trouverez ci-joint, ne préjugent pas des conclusions qui en seront tirées.

 

Pour lutter contre la détention de terrain constructibles (B6), nous avons rédigé une proposition de loi visant l’introduction d’une taxe (no. 7878) – elle peut être trouvée sur notre site web. En ce qui concerne le problème de la vacance des logements, nous estimons qu’il faut premièrement identifier les logements vacants sur base d’un registre, deuxièmement identifier et accepter les raisons légitimes pourquoi ces logements sont laissés vides et troisièmement taxer les logements laissés vides en l’absence de motifs légitimes.

Comment envisagez-vous traiter les sociétés de développement immobilier dont les terrains sont bloqués dans des procédures administratives ?

En cas d’introduction d’une taxe de spéculation, il conviendra en effet tenir compte de la lenteur administrative. Les sociétés de développement ne sauraient être pénalisées pour cette lenteur.

Avec l’introduction de l’impôt de mobilisation et de l’impôt de non-occupation, l’État se dotera de deux instruments importants pour lutter contre la spéculation foncière et la vacance de logements. Il s’agit notamment d’inciter les propriétaires à mobiliser leurs terrains et de ne pas les laisser en friche, peu importe le modèle choisi : vente, location du terrain, etc. Aux yeux du DP il est important que les familles qui souhaitent garder un terrain pour leurs enfants ne soient pas pénalisés par ce nouvel instrument, d’où l’introduction d’abattement dans ce cadre. À partir du moment où un projet concret se trouve en procédure administrative, le propriétaire n’est plu soumis à l’impôt de mobilisation. Citons également l’idée DP des contrats d’aménagement (Baulandvertrag) pour garantir qu’en cas d’élargissement du périmètre de construction, les terrains à bâtir sont effectivement construits, ce qui rend la spéculation foncière moins intéressante.

Pendant les premières cinq années, l’impôt national à la mobilisation des terrains n’est pas levé. Ce délai est rallongé à 8 ans pour les terrains non viabilisés.


Veuillez noter que le programme électoral du LSAP pour les élections législatives 2023 n’est pas encore fixé et que celui-ci comprendra certainement des propositions concrètes que vous ne retrouverez pas dans nos réponses à ce questionnaire. Nous vous prions donc de comprendre que les réflexions internes au sein du LSAP quant aux mesures à prendre au vu de la situation actuelle sur le marché de l’immobilier n’aboutiront qu’au cours des prochains mois. Les réponses à votre questionnaire, que vous trouverez ci-joint, ne préjugent pas des conclusions qui en seront tirées.

 

Pour pouvoir améliorer la procédure de construction, nous revenons à l’idée d’introduire le guichet digital évoqué dans la réponse n° 6.

Dans le contexte de la lutte contre la spéculation, il ne faut pas se tromper d’adversaire. Si une demande d’autorisation à bâtir a été demandée à temps par un maître d’ouvrage et que la non-réalisation de sa construction est due à des lenteurs administratives, il n’est pas question de punir la  société de développement immobilier en question. Pour nous, le silence de l’administration vaut acceptation. La proposition de loi no. 7878 prémentionnée respecte ce principe.

11) Qu’est-ce que votre parti entend entreprendre pour protéger les droits des propriétaires-loueurs ? En effet, la protection du locataire est devenue telle que de plus en plus de propriétaires songent à louer leurs biens, par peur de ne pas pouvoir se séparer de locataires ne payant pas leurs loyers, voire de causer de dommages substantiels dans leurs biens.

Nous prévoyons une libéralisation des dispositions légales, de nouveaux types de contrats, notamment en vue de la revente, et une accélération de la procédure en cas de non-paiement de la part du locataire.

L’impôt national sur la non-occupation de logements incite les propriétaires à ne pas laisser leurs biens vacants. Les propriétaires peuvent aussi avoir recours à un organisme de la gestion locative sociale et profiter d’allègements fiscaux.

Les propriétaires qui hésitent à louer un bien pour les raisons précitées ont l’option de louer à une agence immobilière sociale ou à la commune. Celles-ci offrent aux propriétaires des garanties telles que le paiement régulier du loyer, la gestion de l’entretien ou encore la mise à disponibilité rapide de leur bien.


Veuillez noter que le programme électoral du LSAP pour les élections législatives 2023 n’est pas encore fixé et que celui-ci comprendra certainement des propositions concrètes que vous ne retrouverez pas dans nos réponses à ce questionnaire. Nous vous prions donc de comprendre que les réflexions internes au sein du LSAP quant aux mesures à prendre au vu de la situation actuelle sur le marché de l’immobilier n’aboutiront qu’au cours des prochains mois. Les réponses à votre questionnaire, que vous trouverez ci-joint, ne préjugent pas des conclusions qui en seront tirées.

 

La législation est actuellement très claire en ce qui concerne les droits et les obligations des propriétaires et des locataires. Un état des lieux est dressé lors de la prise en location et si le locataire abîme le bien, il est censé payer les dégâts causés. De même, le paiement des loyers est une obligation très claire du locataire et, en cas de non-respect, le propriétaire a la possibilité de faire quitter le locataire suivant la procédure définie par la loi et de se faire rembourser les sommes dues, le cas échéant par la force de la justice. L’investissement dans l’immobilier incorpore, comme pour d’autres investissements, une prise de risques contre lesquels il faut penser à s’assurer au préalable. Il n’existe aucun investissement avec rendement sans risque même si certains propriétaires le pensent.

12) Quels facteurs votre parti politique identifie-t-il comme responsable de la hausse des prix de l’immobilier au Luxembourg ?​

La première raison est que la demande de logements est bien plus élevée que l’offre. Si un gouvernement favorise une croissance démographique effrénée, comme le Gouvernement actuel le fait, il est aussi de sa responsabilité d’anticiper les besoins et les adaptations nécessaires dans tous les domaines, y compris dans le domaine du logement.

Chaque mesure prise par le gouvernement en matière de logement a eu pour effet de ralentir la construction et d’augmenter les coûts et donc de diminuer l’offre de logement, surtout de logement abordable. Et à cela s’ajoute l’inflation élevée que nous connaissons actuellement.

En plus, la construction est rendue chère en raison des normes climatiques et énergétiques imposées à la construction.

Le manque de terrains directement disponibles c’est-à-dire viabilisés et les procédures respectivement les délais des procédures au niveau national sont principalement responsables de la hausse des prix de l’immobilier au Luxembourg. En ce qui concerne les procédures le CSV estime par exemple qu’une surface qui est classée constructible à l’intérieur du périmètre pourra directement être construite sans devoir faire de fouilles archéologiques et sans devoir encore établir de bilan écologique. Dans le cadre l’adaptation de la loi sur la protection de l’environnement, le CSV avait présenté un amendement prévoyant qu’à l’intérieur du périmètre de construction, il ne devrait pas y avoir d’obligation générale de procéder par compensations. Cet amendement à été rejeté par la majorité parlementaire.

Poussés par une croissance soutenue de la population résidente, la baisse des taux d’intérêts menant à une disponibilité accrue de crédits à bon marché, et l’essor économique du pays, les prix du logement continuent à grimper. La part du revenu que les ménages doivent mobiliser pour couvrir le coût du logement a sensiblement augmenté depuis 2010. La situation est particulièrement alarmante pour les locataires et les ménages moins aisés.

Différents facteurs ont contribué à la croissance importante des prix dans le secteur du logement au fil des dernières années. De manière générale, l’attractivité du Luxembourg et la croissance économique et démographique du pays exercent une forte pression du côté de la demande que l’offre peine cependant à satisfaire. Les raisons pour ceci sont multiples, mais les plus importantes pour le DP sont la lourdeur des démarches administratives et la pénurie de main d’œuvre qualifiée, de plus du fait que pendant des années la politique n’a pas fait assez d’efforts pour améliorer la situation et a ainsi accumulé un retard historique.

La rétention de terrains et l’augmentation des prix du foncier sont aux yeux du LSAP à la base de la hausse des prix de l’immobilier au Luxembourg. S’y ajoutent les marges importantes des investisseurs et, plus récemment, les coûts liés aux ruptures des chaînes d’approvisionnement et l’augmentation du prix des matières premières.


Veuillez noter que le programme électoral du LSAP pour les élections législatives 2023 n’est pas encore fixé et que celui-ci comprendra certainement des propositions concrètes que vous ne retrouverez pas dans nos réponses à ce questionnaire. Nous vous prions donc de comprendre que les réflexions internes au sein du LSAP quant aux mesures à prendre au vu de la situation actuelle sur le marché de l’immobilier n’aboutiront qu’au cours des prochains mois. Les réponses à votre questionnaire, que vous trouverez ci-joint, ne préjugent pas des conclusions qui en seront tirées.

 

Côté demande, une croissance démographique extrêmement forte (+10.000 personnes par an en solde) et un marché de travail en forte expansion depuis des années, nécessitant des  ressources humaines très importantes sur place. Du côté de l’offre, un manque de logements dans une fourchette de prix acceptable et abordable (càd. pour des salaires se situant entre le salaire minimum et le salaire moyen). S’y ajoute une distribution très inégale des richesses qui renforce encore la situation de concurrence sur le marché immobilier. Du côté de l’offre, il y a un manque général de logements abordables. Ceci est vrai pour le privé, où il y a un intérêt à maximiser les profits, mais aussi pour le secteur public, où il y a un manque chronique de logements disponibles.

S’y ajoute un manque de main-d’œuvre causé par le fait qu’il devient de plus en plus difficile d’attirer encore des personnes désireuses de travailler au Luxembourg, étant donné que les salaires ne sont pas suffisamment attractifs par rapport au coût de la vie. La hausse des prix fonciers est la conséquence de la croissance économique très forte selon un modèle linéaire et finira par absorber les bienfaits de cette même croissance économique.

13) Le pourcentage (officiel) des commissions perçues par les agents immobiliers s’élevant à 3% du prix de vente du bien immobilier (hors taxe sur la valeur ajoutée, TVA) est loin en-dessous des pourcentages perçus dans d’autres pays européens. Votre parti politique envisage-t-il un plafonnement de ces commissions ?

Au Luxembourg, le pourcentage des commissions est libre. Chaque agent choisit son pourcentage. D’après le principe de la liberté contractuelle entre l’agent et son client, nous envisageons aucun plafonnement. Le marché peut régler cette question.

Le CSV est d’avis qu’il est difficile de fixer un plafond généralisé, alors qu’il convient de tenir compte de différents facteurs dans le cadre de la fixation des commissions.

Cette question reste à étudier. Prenant en compte que les commissions perçues par les agents immobiliers sont calculées selon un simple pourcentage du prix de vente du bien immobilier, alors que les prix ne sont pas en tant que tels des indicateurs pour le travail effectivement investi par l’agent immobilier pour réaliser la vente du bien immobilier en question, une adaptation de la commission d’agence maximale qui tienne mieux compte du travail effectivement réalisé par l’agent immobilier voire du type de bien pourrait être envisagée. Un plafonnement des commissions pourrait s’insérer dans cette réforme, bien que les effets de la réforme doivent être considérés dans leur totalité.

Oui, le LSAP plaide pour un plafonnement en dessous de 3% pour les commissions perçues par les agents immobiliers.

 


Veuillez noter que le programme électoral du LSAP pour les élections législatives 2023 n’est pas encore fixé et que celui-ci comprendra certainement des propositions concrètes que vous ne retrouverez pas dans nos réponses à ce questionnaire. Nous vous prions donc de comprendre que les réflexions internes au sein du LSAP quant aux mesures à prendre au vu de la situation actuelle sur le marché de l’immobilier n’aboutiront qu’au cours des prochains mois. Les réponses à votre questionnaire, que vous trouverez ci-joint, ne préjugent pas des conclusions qui en seront tirées.

 

Oui, notre parti a même introduit une proposition de loi à ce sujet (no. 7951). Selon notre point de vue, les agents immobiliers rendent un service comparable aux notaires : presque tout le monde en a besoin pour ses transactions, mais à cette différence que c’est le marché qui fixe les prix. Notre parti considère que la flambée de prix observée au cours des dernières année a profondément changé la façon de vivre au Luxembourg, et cela d’une manière inacceptable. Les prix ne reflètent aucunement la situation économique de 70% des ménages, l’évolution des prix des logements ayant largement dépassé l’évolution des revenus moyens. Nous ne l’acceptons pas et nous estimons que les commissions des agents immobiliers, qui se basent sur ces niveaux de prix aberrants, soient à nouveau plafonnés comme c’était le cas avant 2004.

14) La taxonomie européenne impactant progressivement le secteur de l’immobilier, comment votre partie politique envisage-t-il collaborer/aider/encourager les acteurs de ce secteur en la matière ?

Nous pensons que le propriétaire devrait être libre de choisir la manière dont il souhaite chauffer son immeuble. L’artisanat doit cependant être soutenu par l’État afin qu’il y ait toujours suffisamment d’artisans formés aux technologies les plus récentes.

Nous ne voulons pas imposer des normes climatiques ou énergétiques pour la construction de nouvelles maisons. En outre, il devrait être possible d’établir un passeport énergétique par appartement au lieu d’un passeport énergétique pour l’ensemble d’une résidence.

Le Luxembourg mène une politique volontariste en matière de construction durable et a souvent dépassé les normes minima exigées par la réglementation européenne. Conscient que la construction durable contribue à l’augmentation des prix du logement, l’État offre un large éventail d’aides financières et de conseils pour soutenir aussi bien les investisseurs que les métiers concernés.

 


Veuillez noter que le programme électoral du LSAP pour les élections législatives 2023 n’est pas encore fixé et que celui-ci comprendra certainement des propositions concrètes que vous ne retrouverez pas dans nos réponses à ce questionnaire. Nous vous prions donc de comprendre que les réflexions internes au sein du LSAP quant aux mesures à prendre au vu de la situation actuelle sur le marché de l’immobilier n’aboutiront qu’au cours des prochains mois. Les réponses à votre questionnaire, que vous trouverez ci-joint, ne préjugent pas des conclusions qui en seront tirées.

 

La taxonomie européenne vise à limiter et à réduire les activités qui causent le réchauffement climatique. Elle constitue un cadre de référence pour amener les entreprises de différents secteurs à repenser leur modèle d’entreprise et de viser une réduction des émissions occasionnées par leurs activités et investissements. La taxonomie vise surtout à modifier le comportement des grandes entreprises cotées en bourse et les flux des acteurs financiers. Ce seront eux qui seront principalement impactés par la taxonomie verte. Ces mêmes acteurs vont devoir renforcer leurs contrôles internes et leurs chaînes de valeur s’ils veulent bénéficier des avantages proposées.

15) Quant à l’électromobilité, les promoteurs ainsi que les gestionnaires de biens se retrouvent souvent confrontés à l’impossibilité de pouvoir équiper des résidences nouvelles ou existantes de bornes de recharge. Ceci pour deux raisons principales : Le refus d’une partie (ou de la totalité) des co-propriétaires à permettre l’installation de bornes dans les garages des résidences ; La non-disponibilité de réseaux électriques publics suffisamment puissants pour l’alimentation des bornes. Quelles mesures envisagez-vous pour remédier à ces freins ?

Une fois de plus, nous n’imposons aucune norme climatique et énergétique dans le secteur de la construction. Ces installations sont chères et consomment énormément de ressources. Sans parler des autres risques que peuvent créer de telles installations. Chacun est libre dans ses choix de construction. De plus, le règlement de la copropriété et ses règles concernant la prise de décision doivent être respectés.

 

Il convient de faire davantage d’efforts afin de renforcer le réseau électrique, afin de permettre l’alimentation des bornes de rechargement électriques. La règlementation communale peut par ailleurs être adaptée afin de faciliter l’installation de bornes électriques.

La réglementation en vigueur prévoit que chaque nouvelle résidence avec des emplacements extérieurs ou intérieurs couverts doit remplir des conditions techniques (prétubage et précâblage) pour accueillir des bornes de charge ultérieurement.

Un nouveau Projet de règlement grand-ducal prévoit de faciliter l’installation de bornes dans les copropriétés et d’introduire une aide financière supplémentaire pour le pré-équipement d’un emplacement en vue de l’installation d’une borne et la participation aux coûts communs de l’installation d’un système de charge dans le bâtiment.

Un syndic ne peut pas s’opposer à l’installation d’une telle infrastructure si la majorité des copropriétaires sont d’accord pour la réaliser.

Les règles de la copropriété et le processus d’installation de bornes de charge doivent être simplifiées en continu.

Dans le cadre de la transition énergétique, il est inéluctable pour le DP de poursuivre, voire de renforcer les efforts en termes de développement des réseaux électriques de manière conséquente.

Le LSAP soutient les efforts du gouvernement et des gestionnaires de réseaux pour de développer les réseaux électriques d’une façon intelligente pour faire face aux défis du futur.

Dans les résidences, le LSAP favorise l’installation de bornes intelligentes communes. Par ailleurs, le développement du réseau de bornes publiques, et notamment l’installation de bornes publiques de recharge ultra rapide réduira la nécessité pour les propriétaires d’une voiture électrique de disposer d’une borne individuelle dans leur garage.

Quant aux copropriétés, il semble que les modalités selon lesquelles les syndics peuvent calculer et refacturer la consommation électrique ne soient pas clairs, ce qui réduit l’acceptation de l’installation de bornes dans les résidences.


Veuillez noter que le programme électoral du LSAP pour les élections législatives 2023 n’est pas encore fixé et que celui-ci comprendra certainement des propositions concrètes que vous ne retrouverez pas dans nos réponses à ce questionnaire. Nous vous prions donc de comprendre que les réflexions internes au sein du LSAP quant aux mesures à prendre au vu de la situation actuelle sur le marché de l’immobilier n’aboutiront qu’au cours des prochains mois. Les réponses à votre questionnaire, que vous trouverez ci-joint, ne préjugent pas des conclusions qui en seront tirées.

 

Notre parti est bien conscient de la problématique des capacités du réseau qui a d’ailleurs été abordée dans le cadre d’une question parlementaire (no. 6522).  Nous sommes également d’avis qu’un copropriétaire ne devrait pas pouvoir s’opposer à l’installation d’une borne de rechargement pour autant qu’il n’aurait pas à supporter les coûts.

A notre avis, il faut continuer à installer les systèmes de charge intelligents au sein des quartiers et équiper chaque logement avec un maximum de panneaux photovoltaïques afin de soulager le réseau public et de pouvoir augmenter, à moyen terme, la puissance des bornes électriques. nous sommes d’avis que l’installation de bornes

D’ailleurs, nous estimons que la transition énergétique, l’augmentation du prix du pétrole et le maintien de subventions étatiques vont amener une grande partie des propriétaires à opter pour la mobilité électrique. Il est évident qu’il faudra aussi prévoir plus de main-d’œuvre pour l’installation et plus de rapidité au niveau du paiement des subventions étatiques (cf. question parlementaire no. 6969).  

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