Les acteurs du secteur de l’immobilier doivent respecter la loi et donner l’alerte au moindre doute sur l’identité réelle de leurs clients ou la provenance de leurs fonds

À l’instar de tous les pays membres de l’Union européenne, le Grand-Duché s’est engagé résolument dans la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme.

Ainsi, depuis 2004, une loi précise les opérations visées, les professionnels concernés et l’arsenal de prévention déployé, ainsi que les moyens d’alerte et les sanctions auxquelles s’exposent les criminels et terroristes en matière de blanchiment et de financement, mais aussi les professionnels qui auraient manqué à leur devoir de vigilance.

Les agents immobiliers et les promoteurs (ceux-ci depuis 2020) font partie des professions visées expressément dans la loi comme susceptibles d’être confrontées, lors de leurs opérations, à cette question aussi délicate que parfois mystérieuse.

Or, les textes de loi sont pourtant explicites.

Blanchiment d’argent : de quoi parle-t-on ?

Pour être précis, le blanchiment c’est : « Une opération qui consiste à dissimuler, par tout moyen, la provenance de fonds acquis de manière illégale dans des activités criminelles (vente d’armes, prostitution, trafic de drogue, corruption, etc.) pour les réinvestir dans des activités légales. »

Dans le secteur de l’immobilier, cela peut se traduire par l’acquisition d’un bien sous une fausse identité ou via une société « écran » puis de le louer. Les loyers ainsi perçus permettent de facto de « blanchir l’argent sale ».

Quant au financement du terrorisme, il consiste à « fournir ou à réunir par quelque moyen que ce soit, directement ou indirectement, illicitement et délibérément, des fonds, des valeurs ou des biens de toute nature, pour la réalisation d’activités terroristes. » Si l’on suit l’exemple précédent, cela peut consister à transférer les loyers perçus sur des comptes bancaires détenus par des terroristes ou des organisations qui les financent, voire de transmettre en « espèces » ces sommes directement aux intéressés.

Voilà pourquoi agents et promoteurs doivent respecter un protocole en la matière.

Les montants concernés dans l’immobilier

Pour ce qui concerne les ventes de biens immobiliers, la loi ne prévoit aucun seuil.

Le seul seuil existant concerne l’opération de location de biens pour les agents immobiliers (10 000 euros), « les transactions pour lesquelles le loyer mensuel est d’un montant égal ou supérieur à 10 000 euros ».

Cela étant, même quand le montant est inférieur aux sommes ci-dessus, l’agent ou le promoteur doit prendre ses précautions…

Savoir à qui l’on a affaire

Reste à observer les mesures préventives précisées dans la loi.

La règle générale à retenir : « Les professionnels sont obligés d’exiger l’identification de leurs clients et, le cas échéant, des personnes pour lesquelles ces clients agissent, moyennant un document probant ». Au cas où le montant n’était pas connu au moment de l’engagement de la transaction, le professionnel concerné devrait procéder à l’identification dès le moment où il en aurait connaissance et qu’il constaterait que le seuil est atteint.

À noter que s’il y a doute sur le fait que les clients agissent pour leur propre compte (voire en cas de certitude qu’ils n’agissent pas pour leur propre compte), « les professionnels prennent des mesures raisonnables en vue d’obtenir des informations sur l’identité réelle des personnes pour le compte desquelles ces clients agissent ».

Il va sans dire que ces mesures sont renforcées en cas de négociations et transactions effectuées à distance. Dans cette hypothèse, il faut demander des pièces justificatives supplémentaires, des mesures additionnelles de vérification ou certification des documents fournis ou des attestations de confirmation de la part d’une institution financière ou en exigeant que le premier paiement des opérations soit effectué par un compte ouvert au nom du client auprès d’un établissement de crédit soumis à une obligation d’identification équivalente. Autre possibilité, agir par mandat écrit, « aux seuls professionnels nationaux et étrangers relevant du même secteur d’activité et étant soumis à une obligation d’identification équivalente… »

Organisation et alerte

Dans ce contexte, les professionnels de l’immobilier comme tous les acteurs des professions concernées ont tout intérêt à instaurer au sein de leur société une procédure interne rigoureuse.

Cette organisation induira dès lors un protocole à mettre en œuvre pour les opérations concernées (ventes ou locations), selon les plafonds fixés par la loi ou en deçà en cas de doute sur le client. Bien entendu, tous les documents liés, notamment ceux concernant l’authentification des identités, seront soigneusement concernés.

En cas de doute sur la bonne compréhension et application des textes en vigueur, et bien sûr lorsque les conditions ne semblent pas réunies pour obéir à la loi, il faut prendre contact dans les meilleurs délais avec les services de l’État en charge de la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme.

RAPPEL DE LA LOI ANTI BLANCHIEMENT

Suivant l’article 2, (I), 10. relative à la loi LBC/FT modifiée du 12 novembre 2004, « les agents immobiliers », au sens de la loi modifiée du 2 septembre 2011 réglementant l’accès aux professions d’artisan, de commerçant, d’industriel ainsi qu’à certaines professions libérales, » établis ou agissant au Luxembourg », y compris lorsqu’ils agissent en qualité d’intermédiaires pour la location de biens immeubles, mais uniquement en ce qui concerne les transactions pour lesquelles le loyer mensuel est d’un montant égal ou supérieur à 10.000 euros » tombent dans le champ d’application de la loi LBC/FT.

Il vous est également possible, dès à présent, de vous renseigner plus précisément auprès de la Chambre Immobilière. Vous trouverez également de plus amples informations sur les professionnels qui tombent sous l’autorité de contrôle de l’AED sur le site internet : https://pfi.public.lu/fr/blanchiment/prevention-sensibilisation.html