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FAQ : vos réponses à vos questions en matière d'immobilier

Retrouvez la liste des questions les plus souvent posées en matière d'achat immobilier

En immobilier, il y a toujours des questions qui reviennent pour les particuliers.

La Chambre Immobilière vous donne quelques pistes pour vous aider dans votre projet immobilier. 

Un compromis de vente est un document signé par le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier (appartement, maison ou terrain). Chaque partie dont les noms et adresses sont précisées y exprime son accord sur le prix de vente ainsi que les modalités de paiement. Ce document est ensuite enregistré auprès de l’Administration afin que vendeur et acheteur soient protégés. En effet, cela leur permet d’envisager une indemnité en cas de non réalisation de la vente. Dans la plupart des cas, le compromis comprend au moins une clause suspensive relative à l’octroi d’un prêt bancaire par l’acheteur : et dans cette hypothèse, le contrat est rompu de facto si le prêt n’est pas accordé. La mention « compromis vaut vente » quand elle est indiquée sur le document signifie que quoi qu’il advienne, la vente sera effective. Selon la jurisprudence, cette expression « compromis vaut vente » explique également que l’on puisse réclamer en justice des indemnités si la vente n’a pas lieu sans que l’une ou l’autre des parties puisse invoquer une clause suspensive.

Les compromis de vente concernent les biens immobiliers existants. En revanche, lorsque le logement (appartement, immeuble, maison) n’est pas encore en construction, ou que le chantier est en cours, le candidat à l’achat signe avec le vendeur un contrat de réservation (dans le cas d’une vente en état futur achèvement ou d’une vente à terme). En l’échange du versement par l’acheteur d’une somme sur un compté dédié, le vendeur lui réserve le bien. Le contrat contient des clauses préservant les droits de chaque partie si le logement, une fois terminé, ne correspond pas à ce qui était prévu ou si le prix est finalement supérieur. C’est pourquoi des indemnités peuvent le cas échéant être prévues et versées pour réparer le préjudice de l’une ou l’autre partie.

Comme son nom l’indique, un bail d’habitation à durée déterminée est censé prendre fin à une date précise, mentionnée lors de la signature entre bailleur et locataire. Cependant, il est automatiquement prolongé si aucune des deux parties ne souhaite y mettre un terme.

En fait, la différence entre ces deux types de bail se situe au moment de la résiliation. Sachant que le propriétaire doit alors respecter des conditions assez restrictives tandis que le locataire dispose d’une plus grande liberté.

Quand le locataire veut résilier un bail à durée indéterminée, il doit en avertir le propriétaire par lettre recommandée. A défaut de mentions contraires dans le contrat de bail, il devra ensuite respecter un préavis de 3 mois.

S’il veut résilier un bail à durée déterminée, il doit en revanche respecter le terme prévu dans le contrat. Si par exemple la durée prévue initialement est de 3 ans, le locataire ne peut pas y mettre fin avant que les 3 années soient accomplies. Il devra avertir le propriétaire de son intention de ne pas le reconduire par courrier recommandé 3 mois avant l’échéance.

Pour ce qui est du propriétaire, bail à durée déterminée ou indéterminée, il ne peut mettre un terme au contrat que dans trois cas :

– le besoin personnel de se loger lui-même ou un proche parent. Dans ce cas il devra respecter un préavis de 6 mois.

– une faute du locataire qui ne remplit pas ses obligations. Le bailleur peut alors mettre un terme au contrat avec effet immédiat. Il faut cependant prouver les fautes graves commises par le locataire.

– une autre cause grave et légitime comme des travaux rendant le logement inhabitable. Un préavis de trois mois est à respecter s’il s’agit d’un contrat à durée indéterminée.

Notons cependant qu’en dehors de ces procédures légales, propriétaire et locataire peuvent mettre un terme au bail d’un commun accord selon des modalités librement négociées. Il est évidemment préférable alors de signer un document pour éviter que l’une des deux parties, ayant changé d’avis, ne saisisse les juges…

A condition de bien choisir le professionnel avec lequel on signe un mandat exclusif pour vendre son bien (en vérifiant notamment qu’il est membre de la Chambre immobilière), le mandat exclusif peut présenter certains avantages.

Il libère d’abord du temps au vendeur qui n’a pas à multiplier les contacts avec différentes agences, notamment lorsqu’il s’agit de planifier les visites.

Dans un marché tendu, où globalement il y a davantage de demande que d’offre, il peut éviter une forme de surenchère et de concurrence entre agents qui amènerait un professionnel à proposer une transaction en deçà du prix du marché pour être certain de percevoir sa commission alors qu’en attendant peut-être une semaine ou deux, un acheteur aurait accepté de payer un prix en phase avec le marché.

Par ailleurs, un mandat exclusif permet généralement à l’agence qui a obtenu la confiance du vendeur de mettre au point une stratégie commerciale adaptée sur le plan de la communication, a fortiori si le bien est de qualité. Elle le met en avant sur ses réseaux et supports publicitaires.

Une réglementation datant de 1972, pour les ventes immobilières dont le prix dépasse 12 500 €, fixait à 3% (hors TVA) du prix de la vente réalisée le maximum de la commission.

Une controverse juridique est intervenue en 2004 avec la promulgation d’une loi relative à la concurrence, s’appliquant à toutes les activités de production et prestations de services. Dès lors, la fixation du pourcentage de la commission de l’agent immobilier était censée être libre…

A ce jour, la jurisprudence a confirmé cette liberté. Cependant, les agences adoptent généralement le principe d’une commission autour de 3 % (comme le voulait l’ancienne loi) et, parfois, proposent un forfait. C’est au client (en l’occurrence le vendeur) de négocier et choisir… Dans le cadre d’une vente immobilière, la commission est due par le vendeur, une fois seulement que la vente a été concrétisée. Il est aussi possible, dans certains cas, de réaliser un partage d’honoraires entre acheteur et vendeur, même si cette situation est très rare.

En dehors des frais liés à un éventuel emprunt bancaire, en dehors des commissions éventuellement versées à l’agence (mais au Grand-Duché, ils sont plutôt facturés au vendeur), l’acheteur d’un bien immobilier est censé s’acquitter de frais d’enregistrement (7 % du prix de vente). Mais un crédit d’impôt de 20 000 euros est accordé à condition que l’acquéreur fasse du logement son habitation principale pendant deux ans. Dans tous les cas, au minimum, un forfait de 100 euros est à régler.

Il y a lieu ensuite de verser ses honoraires au notaire, soit 1 % du montant de l’acquisition.

On n’oubliera pas enfin la TVA (voir plus haut).

Le blanchiment d’argent consiste à investir dans l’économie légale des fonds obtenus par des activités criminelles (le trafic de stupéfiants par exemple) tout en effaçant les traces de leur provenance. Le Grand-Duché a aligné sa législation avec les recommandations internationales visant à lutter contre le blanchiment, comme celles concernant la prévention du financement du terrorisme. Pour ce qui concerne le secteur immobilier, les professionnels sont ainsi dans l’obligation de vérifier l’identité de leurs interlocuteurs, qu’ils soient vendeurs ou acheteurs, y compris lorsqu’il s’agit de personnes morales (des sociétés), et de s’assurer de la légitime provenance des fonds. En cas de doute, notamment quand un bien semble exagérément surestimé ou sous-estimé, ou que les fonds proviennent de certains pays étrangers, les professionnels doivent alerter les autorités, en l’occurrence la Cellule de renseignement financier du Parquet de Luxembourg (à noter que dans ces circonstances, il n’y a plus lieu d’invoquer le secret professionnel). Dans le même ordre d’idée, au-delà d’une certaine somme, les règlements en espèces sont évidemment à bannir.

Taxes, TVA, crédit d'impôt et autres aides ?

Quelles sont les taxes auxquelles je dois me soumettre ? Quelles sont les aides dont je peux bénéficier ? 

Nos réponses ici.

La surtaxe communale est un dispositif fiscal s’appliquant sur les actes notariés (droits d’enregistrement) valable uniquement sur la ville de Luxembourg.

Elle concerne « les mutations immobilières par vente, échange, donation ou actes équivalents ». Cette surtaxe correspond à 50 % des droits d’enregistrement soit 3 % du montant de la transaction. Ce n’est pas anodin quand on connaît le niveau des prix immobiliers dans la capitale.

A noter cependant que par dérogation établie par la réglementation de la ville, sont exonérés les maisons unifamiliales ou maisons de rapport (logements dédiés à la location), les terrains à bâtir en zone d’habitation (si la construction a lieu dans les 5 ans), et enfin les mutations bénéficiant d’un abattement pour crédit d’impôt.

Au Luxembourg, comme dans la plupart des secteurs d’activité, le taux de TVA « normal » est de 17 % dans l’immobilier. Cependant, face à l’essor démographique et aux tensions sur le marché de l’immobilier rendant l’accès au logement déjà très onéreux, les pouvoirs publics ont décidé que ce taux pouvait être réduit à 3 % dans certaines circonstances.

Pour doper la création (construction) et la rénovation de logements, le taux de 3 % est applicable à condition cependant que le logement soit affecté comme habitation principale du bénéficiaire du taux réduit. A noter que si le bien est vendu durant ces deux ans et que l’acheteur continue de l’occuper comme résidence principale, il n’y a pas de problème. A défaut, le vendeur qui aura bénéficié du taux réduit devra rembourser la réduction fiscale…

Dans le cas de travaux de rénovation ou d’agrandissement, la liste des travaux éligibles au taux réduit est disponible sur le site Internet du gouvernement. En pratique, la plupart des chantiers courants y figurent.

Le taux est directement appliqué par le professionnel si vous faites appel à un artisan ou à une société spécialisée. Si vous procédez vous-même aux travaux, vous pouvez dans certains cas demander le remboursement d’une partie de la TVA versée lors de l’achat des matériaux.

Au Grand-Duché, l’achat d’immeubles existants est en principe exonéré de la TVA.

L’acheteur peut toutefois renoncer à l’exonération en faisant valoir son droit d’option à la TVA.

En effet, lorsque la location (ou la vente) d’immeubles est exonérée, le bailleur (ou le vendeur) ne peut pas récupérer la TVA qu’il supporte en amont sur les biens et services utilisés pour cette activité.

De ce fait, cette TVA en amont irrécupérable devient un coût pour le bailleur (ou le vendeur) qu’il répercute sur le prix du loyer (ou le prix de vente). Finalement c’est donc le locataire (ou l’acheteur) qui le supporte.

En renonçant à l’exonération et en soumettant la location à la TVA, le bailleur ou vendeur peut récupérer la TVA en amont supportée sur son activité. Il évite le coût de la TVA non récupérable et peut réajuster le prix du loyer ou le prix de vente demandé. Par ailleurs, le loueur ou acheteur peut ainsi récupérer la TVA payée sur le loyer ou prix d’acquisition, dans les limites de son droit à déduction.

Des conditions sont cependant nécessaires. Il convient de se renseigner auprès d’un professionnel sur les modalités précises de ce mécanisme fiscal.

Afin de faciliter les acquisitions de logement alors que le marché immobilier est tendu au Grand-Duché, le gouvernement a instauré un crédit d’impôt (également connu sous le nom de « Bëllegen Akt »). Ainsi, alors que le taux normal des droits pour l’achat d’un logement (maison, appartement, terrain à bâtir) s’élève à 7 % du prix (selon la répartition suivante : 6 % pour les droits d’enregistrement et 1 % pour les droits de transcription), il est accordé un crédit d’impôt de 20 000 euros par acquéreur si celui-ci s’engage à l’occuper pendant deux ans au moins. La demande doit être effectué lors de la signature de l’acte. A noter que le bénéficiaire du crédit dispose de deux ans pour habiter effectivement les lieux (et de quatre ans s’il a acheté un terrain pour faire construire son habitation).

S’il s’avère que l’acheteur ayant bénéficié du crédit ne remplit pas ses obligations, alors il peut être amené à rembourser les 20 000 euros. Sauf en cas de circonstance exceptionnelles (maladie, divorce…).

Dans tous les cas, enfin, une somme forfaitaire de 100 euros reste à régler au titre des droits (même si les 20 000 euros couvrent intégralement les 7 % de la transaction).

Sur le plan fiscal, à noter en outre que d’autres dispositifs d’aide sont prévus (déduction d’intérêts par exemple, sous conditions et avec plafonnements, lors d’un emprunt bancaire).

Retrouvez la liste des questions en matière d'énergie dans l'immobilier

Passeport énergétique, maison à basse consommation. 

On fait le point.

Depuis qu’ont été transposées différentes directives de l’Union européenne sur le sujet, chaque nouvelle construction d’un bâtiment d’habitation au Luxembourg doit permettre de disposer d’un bâtiment dont la consommation d’énergie est quasi nulle (NZEB = Nearly Zero Energy Building). En effet, au niveau européen, les réglementations de plus en plus strictes se basent sur le constat que le secteur du bâtiment, dans l’Union Européenne, demeurait jusqu’aux années 2010 le principal consommateur d’énergie avec plus de 40% de la consommation totale.

Concrètement, toute nouvelle construction d’un bâtiment d’habitation pour lequel il faut avoir une autorisation de bâtir doit entraîner l’établissement d’un certificat de performance énergétique concluant à un classement A/A (Classe de performance énergétique / Classe d’isolation thermique). Dit simplement, il s’agit d’un logement « passif », parfaitement isolé, doté d’équipements tels que panneaux photovoltaïques et dont la consommation en énergie se révèle quasi nulle.

Dès la conception du projet, architectes et promoteurs prennent en compte ces impératifs qui sont mesurés et certifiés par des experts agréés une fois les travaux terminés.

Dit aussi Certificat de performance énergétique, le Passeport énergétique permet de définir la performance énergétique d’un bâtiment d’habitation. Il donne la possibilité au particulier de connaître l’état et les performances d’un logement en termes d’énergie (consommation d’électricité, de gaz, de fuel, qualité de l’isolation) et donc des factures éventuelles qui en sont la conséquence. Il permet de comparer ce Passeport avec ceux d’autres habitations.

Etabli selon des normes et critères précis définis par la loi, valable pour dix ans, il est obligatoire pour toute nouvelle construction à usage d’habitation, lors d’une extension ou transformation substantielle. Le Passeport doit être présenté lors d’une vente ou d’une location.

Evidemment, le Passeport est réalisé par des professionnels agréés par l’État.

PAP/PAG ? On vous explique cela.

Les plans d’aménagement particuliers (PAP) exécutent et précisent la nature de chaque zone du plan d’aménagement général (PAG) d’une commune (à l’exception des zones vertes, des terrains faisant l’objet d’un plan d’occupation du sol, etc.).

Envie d’en savoir davantage ? 

Selon la loi, les plans d’aménagement particuliers (PAP) précisent la façon dont une zone foncière (terrain ou parcelle) peut être utilisée (en clair, quel type de bâtiment peut y être édifié et quels en sont la densité de logement et le coefficient d’utilisation – CUS et COS). Dans une commune dotée d’un plan d’aménagement général (PAG) nouvelle mouture, toutes les zones urbanisées ou destinées à l’être sont clairement spécifiées : pour les zones de logement l’on distingue notamment les zones de PAP – Nouveau Quartier et le PAP- Quartier existant. 

→ Le principe de base est d’éviter que n’importe qui ne construise n’importe quoi et n’importe où !

Approuvé par le conseil communal, soumis au contrôle du Ministère de l’Intérieur et du Ministère de l’Environnement et de l’Administration des Sites et Monuments, le PAP doit être demandé par toute personne (un particulier ou un promoteur ou une commune elle-même) souhaitant construire dans une zone non encore urbanisée (on parle ici de PAP « nouveau quartier »). Quand la zone est urbanisée, c’est la commune qui peut, si besoin, modifier le PAP (dit PAP « quartier existant »).

Les PAP exécutent les PAG et doivent dès lors tenir compte des prescriptions du PAG et des contraintes qui y sont mentionnées. Par ailleurs, il est conseillé aux particuliers d’être accompagnés par un professionnel (urbaniste, aménageur) dans la procédure de demande de PAP.  Au final, c’est le conseil communal qui se prononce. Trois cas de figure sont possibles : adoption, adoption sous réserve de quelques modifications à effectuer, rejet pur et simple. A noter que la procédure est publique et que des recours sont possibles en justice si le PAP est refusé.

Chaque commune du Grand-Duché du Luxembourg doit, selon la loi, avoir défini un plan d’aménagement général (PAG). Le PAG est composé d’une partie graphique et d’une partie écrite. –  Il divise la commune en différentes zones et énonce ce que doit être l’utilisation de leur sol (construction, culture agricole, espace vert…). L’objectif est, selon la loi, de planifier « la répartition et l’implantation judicieuse des activités humaines dans les diverses zones qu’il arrête aux fins de garantir le développement durable de la commune ».  Couvrant une période assez longue (au moins six années), le PAG est complété par des Plans de dimensions plus réduites qui ne doivent pas être contradictoires : les PAP (plans d’aménagement particuliers).

Tout sur la VEFA

Vous avez envie d’acquérir un immeuble (une maison ou un appartement situé dans une résidence) qui se trouve en cours de construction. Et votre tête bourdonne à la lecture des différents termes sur votre contrat ? 

On vous aide à y voir plus clair.

Il est toujours possible d’acquérir un immeuble (une maison ou un appartement situé dans une résidence) qui se trouve en cours de construction. Dans ce cas, il n’y a pas lieu de rédiger un compromis de vente, mais un contrat de réservation qui n’a pas la même portée juridique. Tandis que le compromis de vente peut prévoir une clause pénale en cas de rupture, le contrat de réservation ne peut pas en contenir. En revanche, un contrat de réservation peut prévoir le dépôt sur un compte dédié, par l’acheteur, d’une somme correspondant à maximum 2 % du prix prévisionnel. Si les travaux de construction sont achevés au-delà d’une date prévue dans le contrat, ou encore si le prix final excède de 5 % le prix fixé au départ ou si des équipements prévus ne sont pas réalisés, cette somme est restituée, autant de motifs amenant le candidat à l’achat à ne pas donner suite. Cette garantie permet également au maître d’ouvrage d’indemniser le candidat à l’achat quand les travaux n’ont pu être réalisés.

Il existe deux manières d’acquérir un logement (maison ou appartement) dont la construction n’est pas terminée. La première est la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) : dans ce cas, l’acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions réalisées à la signature puis, au fur et à mesure de l’avancement des travaux, des éléments érigés et aménagés. La seconde est la vente à terme : le futur acheteur ne devient réellement propriétaire qu’une fois le chantier terminé, et c’est d’ailleurs à ce moment qu’il procède au versement du prix de vente. Dans le cas de la VEFA, au contraire, le règlement se fait au fur et à mesure. Ces différentes modalités sont précisées dans un contrat.

La garantie d’achèvement est une garantie pour l’acquéreur dans le cadre d’une VEFA (Vente en état futur d’achèvement). Il s’agit d’une obligation légale à laquelle les parties ne peuvent renoncer (obligation de droit public) sauf dans les cas prévus par la loi – notamment en cas d’un acquéreur unique d’une résidence. La garantie d’achèvement émise obligatoirement pour une banque ou un organisme de cautionnement tient l’acquéreur quitte et indemne du risque de faillite ou défaillance du promoteur. Dans le cadre de la garantie, l’émetteur se substituera au promoteur pour achever l’immeuble, ou il peut aussi opter pour rembourser les acquéreurs. Cette garantie protège donc l’acquéreur. Elle est remise lors de l’acte notarié de vente et la lettre de garantie originale devra être restituée au promoteur à la remise des clés.

Trouvez le bon agent ou promoteur immobilier et agir en cas de litige

Vous avez envie de confier votre logement entre les mains d’un professionnel mais ne savez pas comment faire le bon choix ?

Une solution ? Trouvez une agence certifiée !

La Chambre immobilière rassemble trois catégories de professionnels : des agents immobiliers, des promoteurs et promoteurs-constructeurs et enfin des administrateurs de biens et syndics de copropriété.

Pour aider les particuliers à trouver une agence de confiance, dans le cadre d’une vente ou d’un achat, la Chambre a adopté un label « Agence certifiée Chambre Immobilière ». Symbolisé par un logo intégrable aux supports de communication des agences membres, ce label atteste de l’appartenance au réseau de la Chambre. Il permet aux clients d’identifier immédiatement les professionnels membres de la Chambre Immobilière et leur apporte l’assurance de réaliser des transactions dans un climat de confiance et de sécurité.

Lorsqu’un particulier est confronté à un litige avec un professionnel de l’immobilier, si le contentieux ne peut se résoudre entre les deux parties de manière dépassionnée et juridiquement irréprochable, plusieurs solutions s’offrent à lui.

Avant de saisir la justice ou à tout le moins de s’entourer des conseils d’un avocat, le particulier peut, par exemple, saisir le Service national du Médiateur de la consommation. Il s’agit d’une entité neutre et indépendante. Agréé par l’État, ce service peut servir d’intermédiaire impartial afin de faciliter le dialogue entre les parties et de les accompagner dans leur recherche conjointe d’une solution à l’amiable. Si les parties ne trouvent pas d’accord, le Médiateur de la consommation leur proposera une solution qu’elles seront libres d’accepter ou de refuser.

Quand le professionnel est membre de la Chambre immobilière, le particulier peut saisir la Commission de discipline et de médiation. Celle-ci peut intervenir pour trancher tout litige qui pourrait opposer un membre de Chambre Immobilière à un client. Ce médiateur fait office de tiers de confiance, statuant de manière totalement désintéressée. En cas de faute avérée du professionnel, la Commission peut prendre des sanctions à son encontre, pouvant aller jusqu’à son exclusion de la Chambre immobilière. En cas de faute lourde, l’infraction peut être portée à la connaissance du ministère des Classes moyennes, qui peut lui aussi sanctionner le professionnel indélicat, jusqu’à lui retirer l’autorisation d’exercer son activité.

On comprend que l’on a donc tout intérêt à solliciter, lors d’un achat ou d’une vente de bien, les services d’un professionnel adhérent à la Chambre, puisqu’il s’est engagé dès lors à respecter une charte de qualité et un code de déontologie.

Les professionnels membres de la Chambre immobilière s’engagent à respecter un code de déontologie et une charte de qualité. Le code de déontologie définit ses engagements envers la clientèle, les moyens d’y parvenir et les sanctions prévues à son encontre en cas de non-respect de ces règles. L’objectif est de garantir au client des transactions transparentes, réalisées dans un environnement conjuguant valeurs éthiques et professionnalisme. La Chambre immobilière s’est dotée d’un premier Code dès 1970. Trois amendements ont été adoptés en 2010, 2013 et 2019.

Par ailleurs, la Chambre organise régulière des modules de formation dédiés à ses membres pour conserver le haut niveau d’exigence inhérent à leur qualité de professionnel adhérent.