Très répandu dans le secteur de l’automobile, le leasing immobilier (location avec option d’achat) est encore marginal au Grand-Duché. Dommage, regrettent certains acteurs qui proposent également d’explorer d’autres pistes alors que le volume des ventes restent largement déficitaire par rapport à la demande.

Une décrue sans précédents du nombre de transactions, le marché immobilier connaît une crise sans précédent depuis la Seconde guerre mondiale. Le marché immobilier connaît un bouleversement majeur. Le marché se tourne pour devenir un marché d’acquéreur avec des nombreuses opportunités à saisir. Mais il y a la hausse brutale des taux d’intérêt qui, combinée à une prudence accrue des banques, rend le recours à l’emprunt improbable pour de nombreux ménages. Et à cela s’ajoute un attentisme des vendeurs qui sont logiquement peu pressés d’ajuster leur prix.

C’est dans ce contexte de gel général (quoique des opportunités d’investissement immobilier au Luxembourg existent toujours) que des pistes sont avancées pour retrouver un certain allant et sortir d’une spirale qui exclut de facto nombre de candidats à l’accession. Et ce, même avant la crise : d’où le dynamisme du marché dans les régions frontalières en France et en Belgique puisque dans le Grand-Duché même, cela fait longtemps que l’offre était bien inférieure à la demande…

Encadrer le leasing par la loi ?

Les tenants du leasing (ou location avec option d’achat) se font ainsi entendre. Le principe est le même que dans le domaine de la vente d’automobiles (sauf que les prix sont grosso modo dix fois supérieurs dans l’immobilier). Cela consiste à signer un contrat qui comprend deux phases. Dans un premier temps, le loyer versé constitue un apport. Dans un second temps, le locataire et acheteur confirme sa volonté d’acquisition : il verse alors ce qui reste à payer (en empruntant). L’opération présente un avantage certain pour l’acheteur, d’autant que le prix à payer est fixé dès le départ. En France, ce système est désormais répandu dans le domaine du logement social (ou abordable). Il y est d’ailleurs complété par des taux à prêt zéro et des taux de TVA réduits. Au Luxembourg, en revanche, l’absence d’encadrement légal fait figure d’obstacle. C’est d’autant plus dommage que dans le domaine de l’immobilier professionnel, il est très usité. C’est pourquoi le législateur devrait se pencher sur le sujet afin de sécuriser les acheteurs et les vendeurs pour ce qui est des particuliers.

Le leasing serait par ailleurs le bienvenu pour encourager les classes moyennes. Hélas, malgré des propositions de textes émanant de la Chambre de l’immobilier, jusqu’alors, aucun ministre n’a poussé en ce sens…

Resterait aussi à protéger les vendeurs : ils n’ont pas intérêt pour l’heure à accepter ce type de vente si le prix de base est bloqué pendant dix ans… Le versement de loyers ne compenserait pas la perte si dans cette période les prix augmentent à un rythme comparable à ce qu’il fut jusqu’au début de l’année 2023…

Puisque le marché traditionnel est en panne, d’autres alternatives se font jour, tout aussi marginales cependant. En plus des ventes par viager (qui restent néanmoins victimes d’un handicap psychologique car pouvant être assimilées à une forme de spéculation sur l’espérance de vie du vendeur), ou des ventes via la nue-propriété (les droits sont partagés alors entre le nu-propriétaire, qui devient détenteur des murs, et l’usufruitier, qui conserve le droit de demander un loyer sur le logement), citons le crowlending et la tokenisation.

Des alternatives encore limitées aux initiés

Le crowlending est la déclination dans l’immobilier du financement participatif via des plateformes internet spécialisées. Pour l’heure, sont essentiellement concernés de rares projets de construction d‘immeubles ou des ventes à la découpe. La tokenisation, de son côté, consiste à digitaliser les biens pour en proposer la vente par le biais d’une offre de jetons sécurisés sur une blockchain. Une forme nouvelle de vente à la découpe, en quelque sorte.

Ces deux systèmes sont encore réservés cependant à de rares investisseurs initiés. Par ailleurs, les emprunts sur une très longue durée (comme dans les pays anglo-saxons où l’on s’engage sur plusieurs générations) sont pour l’heure prohibés au Grand-Duché.

On mentionnera encore le modèle suisse, où il est fréquent que l’acheteur d’un bien ne verse que les intérêts de l’emprunt et ne doive rembourser le reste à la banque que lorsqu’il vend le logement… Une variante du crédit hypothécaire (la banque ayant toujours « la main » sur le bien) qui n’a pas cours au Luxembourg.

On l’aura compris : entre manque de volontarisme des pouvoirs publics et vide juridique (pour des acquisitions sous forme de location avec option d’achat), rigidité culturelle et poids des traditions (pour les alternatives liées notamment à la digitalisation ou aux crédits à très long terme), pour l’heure, le marché a beau être en crise, il faut pour les ménages qui souhaitent acheter se contenter du crédit classique.

Et donc attendre une décrue des taux… A moins d’imaginer de nouvelles dispositions (fiscales notamment) pour inciter les vendeurs à faire un effort sur leur prix de vente ? Une piste non évoquée par le gouvernement à l’heure actuelle. Ce dernier concentre son action sur le rachat de certains projets de construction en panne (après que leurs promoteurs eurent jeté l’éponge) et à l’aide au logement abordable.