Avant de se lancer dans la mise en vente de son bien immobilier, il convient de le faire estimer. Miguel Fernandes, gérant de l’agence Abrigo, est expert immobilier, membre de la chambre immobilière. Son job est justement de réaliser des estimations sur la valeur d’un bien avant qu’il ne soit mis sur le marché.

Pourquoi faire appel à un agent ou un expert si on peut faire une estimation en ligne ?

Il est vrai que l’offre des estimations on line a fortement augmenté mais attention aux pièges qui se cachent derrière ces offres ! L’objectif est souvent de récolter vos données personnelles. Certains vous proposeront de réaliser une estimation à distance ce qui n’est ni réel ni crédible.
Il faut retenir une chose : l’estimation en ligne est un début mais ne peut en aucun cas se substituer à une véritable expertise. J’ai testé tous les portails qui proposent une estimation gratuite en quelques clics et constaté que, généralement, l’estimation est erronée car trop gourmande ou en-deçà de la valeur du bien.

Quel est le cœur du problème ?

En comparant le prix affiché, on s’aperçoit que le prix des biens en vente ne donne aucune indication fiable sur les prix réels. Ils sont juste le reflet des prix attendus par les vendeurs, souvent placés 20% au-dessus du marché.
La plupart des portails immobiliers proposent des estimations basées sur le prix demandé par les vendeurs, ce qui a tendance à engendrer une surestimation du bien. Or, quand le prix est trop élevé, les futurs acquéreurs hésitent à se déplacer et ils attendent que le prix baisse. De fait, le bien en vente reste trop longtemps sur le marché et cela finit par frustrer les vendeurs qui, en cas de divorce par exemple, attendent sur cette vente. A l’inverse, quand le prix est trop bas, les acheteurs potentiels auront tendance à être méfiants.

Alors quel est le secret pour bien estimer son bien ?

Estimer un bien est une étape clé de mon métier d’agent immobilier. Pour trouver la juste valeur, il convient en premier lieu de mesurer la surface habitable selon la norme de ILNAS car chaque mètre carré a une valeur. Ensuite il faut analyser avec un regard neutre, les qualités et les défauts du bien immobilier pour en déterminer le prix cohérent. Puis mettre en place une étude comparative du marché en utilisant différentes sources officielles comme celle de l’observatoire de l’habitat. Beaucoup d’autres critères, comme la proximité des transports publics, des commerces, des écoles, l’environnement, une vue dégagée, l’âge de la construction, la qualité de l’immeuble, le vétusté, l’orientation et bien d’autres points qui seront favorables ou non à la valeur du bien, sont à prendre en compte. Le résultat obtenu offre un prix juste. Celui-ci permet à la fois de vendre le bien dans les meilleurs délais et de réduire les marges de négociation des futurs acquéreurs.