Les chiffres du premier trimestre 2023 confirment une nette baisse de l’activité dans le secteur de l’immobilier. Le nombre de nouveaux logements vendus (VEFA) chute de 75%.

Certes, les professionnels ne se faisaient pas d’illusion. Les dernières enquêtes de la Chambre reflétaient du reste l’inquiétude de ses adhérents, y compris pour certains quant à la sauvegarde de l’emploi et la pérennité de leur business. Mais de là à constater un phénomène historique… Toujours-est il que la note de conjoncture publiée ce 27 juin par l’Observatoire de l’Habitat est sans appel : l’activité chute, les prix continuent à dévisser et les loyers explosent !

Les VEFA en chute libre

Dans le détail, pour ce qui est de l’activité, par rapport au premier trimestre 2022, on constate un véritable effondrement sur le segment des appartements en construction : -72,5 % !

Pour les autres types de biens, la décrue est sévère mais un peu moins spectaculaire… En l’occurrence, le bilan est de -41,5 % pour les appartements existants, -42,9 % pour les maisons et -41,4 % pour les terrains à bâtir.

La situation particulièrement inquiétante des ventes en VEFA (vente en état de futur achèvement) s’explique par la conjonction de plusieurs facteurs, selon l’Observatoire. L’organisme pointe d’abord « une baisse de l’attrait des investisseurs locatifs du fait de la hausse des taux d’intérêt (qui rend l’investissement immobilier plus onéreux, et dans le même temps certains placements alternatifs relativement plus rémunérateurs) ».

Il note ensuite que cette même hausse des taux d’intérêt entraîne par corollaire « une baisse des capacités d’achat des accédants qui les contraint à reporter leurs projets ou à se recentrer sur d’autres options ».

Enfin, l’Observatoire remarque que « les incertitudes sur le prix futur d’un logement acheté en VEFA, du fait de l’indexation sur les prix de la construction, ont pu inciter certains acheteurs à se reporter sur le segment des logements existants. ». Cependant, ce facteur tend à disparaître : « De nombreux promoteurs ont fait le choix d’un changement de système de tarification, avec un prix final fixé pour l’acheteur dans le contrat de VEFA. »

Un recul des prix tempéré à 1,5%

Ce marché devenu atone alors que le Grand-Duché affichait une santé insolente dans le secteur immobilier, parfait miroir d’une économie tout aussi prospère au cœur de l’Europe, n’est donc plus synonyme de courbe des prix invariablement à la hausse. Loi de l’offre et de la demande oblige, si la première est toujours là, la seconde est désormais d’une grande timidité. Du coup, déjà au ralenti (+,5,5 % sur un an au dernier trimestre 2022), l’indice de la Statec est passé au rouge avec une baisse de -1,5 % sur un an au premier trimestre 2023, « une baisse de seulement -0,4% pour les VEFA » indique la Chambre Immobilière. Même s’il s’agit d’une première depuis le troisième trimestre 2009, souligne l’Observatoire de l’Habitat qui se souvient qu’alors, le pays payait « les conséquences de la crise économique et financière » qui avait frappé particulièrement les pays occidentaux, « cet ajustement n’a rien d’étonnant après plusieurs années de progression extrême des prix » précise la Chambre Immobilière. Psychologiquement, ce recul qui survient après des années de hausse à deux chiffres est tout sauf anodin, et « contribue à l’incertitude ressentie » selon la Chambre Immobilière.

Il convient cependant de le nuancer : les maisons existantes (-4,3%) tirent vers le bas tout le marché, alors que les prix sur un an pour les autres types de biens restent proches de zéro (+0,4 % pour les appartements existants et -0,4 % pour les appartements en VEFA). « Le marché devient dès lors un marché acquéreur, de plus en plus propice pour les fonds d’investisseurs et les gros comptes, mais aussi pour tous ceux qui cherchent des opportunités de placement avec un bon rendement et une plus-value à moyen terme », souligne la Chambre Immobilière.

Coup de massue sur les nouveaux loyers

Enfin, l’état des lieux dressé par l’Observatoire met en avant le fort impact de la crise pour les nouveaux locataires… « Les loyers annoncés des appartements (issus des annonces immobilières) ont nettement augmenté au 1er trimestre 2023 : +2,6 % par rapport au trimestre précédent, et surtout +11,1% sur douze mois. » La hausse se révèle « ainsi très nettement supérieure à celle des prix à la consommation mesurée par l’IPCN (+4,2 %) sur la même période. »

Une nuance là encore contrebalance ce constat : « Il faut souligner toutefois qu’il s’agit des loyers demandés par les bailleurs pour de nouveaux contrats. L’augmentation des loyers en cours de bail (pour les locataires qui ne changent pas de logement) est beaucoup plus modérée : elle est aujourd’hui nettement inférieure à l’inflation sur les biens à la consommation selon les chiffres du STATEC (+1,7%). »

« La politique du gouvernement ayant conduit à désintéresser les investisseurs/bailleurs du marché immobilier par l’abolition de certains avantages historiques a produit l’effet contraire. Au lieu de voir la réduction des prix de vente, les loyers explosent faute d’offre, exaspérant la crise du logement. N’oublions pas que chaque locataire a besoin d’un bailleur » conclut la Chambre Immobilière.