Depuis le mois de septembre dernier, la Chambre immobilière a réfléchi à un système d’évaluation des biens immobiliers aussi complet que pratique. Son nouvel outil intelligent d’évaluation est désormais opérationnel, et va permettre de combler un manque d’informations sur les prix immobiliers auprès des agents tout en apportant une solution révolutionnaire. Cette mission a été confiée à Progetis / easySolutions. Et Le logiciel Apimo prépare également l’outil.

Le point avec Philippe Raynaud, le CEO du Groupe.

Monsieur Raynaud, quel était le point de réflexion autour de ce projet ?

Aujourd’hui, au Luxembourg, la plupart des outils d’estimation des biens sont basés sur des prix annoncés que l’on peut voir sur les différents portails immobiliers existants. Or, les prix annoncés ne sont pas forcément le reflet de la réalité ! Il peut y avoir, en fonction de la région du pays et du type de bien, des différences marquantes entre le prix annoncé et le prix signé chez le notaire.

Travailler sur les prix annoncés va alimenter l’augmentation des prix, mais cela ne va pas donner au propriétaire qui veut vendre un prix réel de la valeur de son bien. La Chambre immobilière a pris les choses en main et imaginé un projet intelligent qui repose sur une triple estimation du prix de façon à donner à ses membres, qui sont tous des professionnels de l’immobilier, trois outils de calcul. Cela permet de réaliser l’estimation la plus juste possible.

Quels sont ces trois outils ? 

  1. La première méthode est une proposition de notre part. Les membres de la Chambre immobilière mettent en commun les statistiques des prix vendus. Chacun doit alors indiquer dans son logiciel le prix d’un bien vendu chez le notaire. Nous permettons ainsi aux agences de partager de manière volontaire leurs données. Nous ne nous permettrions pas d’aller prendre ces informations. Les données partagées restent par ailleurs anonymes. C’est extrêmement important pour une question de protections des données. Cela permet de comparer des ventes récentes d’objets comparables, appartements et maisons, dans un quartier donné, uniquement entre les membres de la Chambre. Cela représente un vivier de données extrêmement important puisque la Chambre représente une grande part du marché luxembourgeois. 
  2. La deuxième est basée sur le fichier du LISER, organisme public, qui fournit non pas les prix annoncés, mais les prix vendus tels qu’ils ont été enregistrés chez le notaire. Seul bémol, il fournit uniquement les prix des appartements. Avec ce premier outil, en un clic sur son logiciel, l’agent immobilier peut obtenir la valorisation de son bien, signé endéans les six mois chez un notaire. Nous nous chargeons de la mise à jour du fichier tous les semestres. Vu l’augmentation des prix au Luxembourg, la différence des prix tous les six mois est signifiante. 
  3. La troisième méthode a été imaginée par la Chambre immobilière, nous avons seulement développé l’algorithme, et c’est une fonction que nous avons créée uniquement pour la Chambre immobilière.. En effet, la fédération a produit sa propre intelligence d’estimation. Il s’agit plus précisément d’un système de calcul de pondération basé sur la qualité de l’objet et ses équipements : passeport énergétique, type de dalle, année de construction, équipements, vue, environnement, type de rénovation, mode de chauffage… Cela représente une centaine de critères de pondération pour permettre d’avoir un calcul mathématique très fin par rapport à l’estimation du bien, que ce soit un appartement ou une maison. Cela oblige l’agent immobilier à remplir une grille d’informations extrêmement riche, qui détaille parfaitement le bien. Ce résultat est finalement plus fin que celui du LISER, car il prend en compte les qualités et défauts du bien.  

L’ensemble de ces données permet finalement d’éditer un tableau récapitulatif et de faire des comparaisons très justes. 

Que représentent ces évaluations pour l’agent immobilier ?

Pour l’agent immobilier, c’est un atout considérable, car il peut sortir les prix vérifiés d’un ensemble de biens similaires du quartier pendant les six derniers mois. 

Il va pouvoir donner des éléments concrets au propriétaire. C’est fabuleux ! Aucun outil au Luxembourg actuellement ne le permet. La fédération est très en avance avec ce système. Et nous sommes d’autant plus heureux d’avoir pu les accompagner sur ce projet. Nous avons pu le faire, car toutes les agences avec lesquelles nous travaillons ont la possibilité de partager leurs statistiques. 

En ce qui concerne le marché, une nouveauté a aussi émergé de vos échanges…

Effectivement, malgré tout, il fallait que nous allions encore plus loin. L’agent immobilier doit pouvoir aussi expliquer le marché à son client. Qui sont les acheteurs, et que cherchent-ils ? Nos clients stockent depuis très longtemps sur leurs logiciels l’ensemble des call-back. C’est l’une de nos grandes forces chez easySolutions. Grâce à nos passerelles automatiques sur l’ensemble des portails immobiliers, nous pouvons récupérer les statistiques des call-back. Nous sommes capables de dire quelles sont les recherches les plus effectives sur un secteur donné. Cela permet d’afficher des statistiques sur la pertinence des recherches, sur ce que les gens cherchent réellement, autrement dit le vrai marché. 

Donc si une maison n’a que deux chambres et que la plupart des acheteurs cherchent une maison avec quatre chambres, le propriétaire ne pourra pas vendre au même prix que la valeur standard… Cela permet de présenter les types de biens recherchés et les critères demandés. L’agent peut ainsi présenter une fiche avec les trois évaluations et les statistiques de recherche du marché dans le secteur où se trouve le logement à vendre. 

Quel prix peut-il finalement proposer ?

C’est avant tout un outil d’aide à l’estimation pour l’agent qui va avoir en sa possession trois prix plus ou moins proches. Il doit proposer le prix le plus professionnel. C’est aussi un outil qui permet de justifier son estimation auprès du client vendeur. Cela permet de convaincre le propriétaire du bon prix à afficher. Vendre trop cher va à l’encontre des intérêts d’un propriétaire. Sa maison va rester affichée pendant des mois à un prix trop élevé et il finira par perdre de l’argent et du temps. 

Comment cela fonctionne-t-il concrètement ?

Nous avons construit une plateforme indépendante. Elle est intégrée dans notre logiciel esay2Pilot et accessible par n’importe quel autre logiciel du marché existant ou à venir. Pour cela, nous leur fournissons des API à laquelle se connecter. Dans la pratique, l’agent immobilier doit remplir une fiche de présentation du bien dans le menu que nous avons nommé ÉVALUATION. Il coche des cases, et un rapport est édité automatiquement au format PDF. 

À votre avis, comment cet outil va-t-il être reçu ?

Les agents l’attendaient depuis longtemps ! Cela va leur permettre de gagner du temps et de l’énergie. Leur estimation sera la plus juste possible. Il fallait que cette initiative vienne d’un acteur fédérateur du marché. Cela fait beaucoup de sens que ce soit la Chambre Immobilière. Ils sont très représentatifs du marché. Par ailleurs, cela évitera à chaque agence de créer son propre outil et de se connecter à des plateformes externes sans savoir où vont les données saisies. Ici, l’Agent a son propre logiciel, la base de données lui appartient et personne ne peut l’exploiter, c’est sécurisé. Il peut faire ses propres estimations et décider de partager ses statistiques de vente et de call-back seulement s’il en fait la demande. 

Retrouvez notre vidéo explicative en cliquant sur l’image :